根據全美房地產經紀商協會最新發布的資料顯示，最近美國房地產市場不僅沒有降溫跡象，去(94)年8月份的成屋銷售更是持續增加，房價亦攀升至歷史新高；過去一年，全美平均房價上漲15.8％，高達22萬美元，創下1979年以來的新高點。

而更值得關切的是，近幾年房地產漲幅已超過收入及租金的增幅，其間投機性需求當然也是導致房價長期上漲的一大因素，然此一現象所顯示的是美國房地產已脫離了市場基本面，一旦利率長期上揚，房價、股價與金融資產縮水乃必然之勢，尤其是多年來美國家庭與企業在房地產增值與股票漲價的情況下，常將其轉化成現金以支撐龐大的消費支出，一旦房價泡沫成形，其對美國以及全世界經濟的傷害不言而喻。

美國房價泡沫問題備受矚目

美國前聯準會（Fed）主席葛林斯潘（Alan Greenspan）認為過去10年股價與房價上漲的主要原因在於低利率，未來勢必會因為全球經濟以及金融情勢的改變而促使利率走揚，1年多以來聯準會已連續調升利率12次至4％，並且還一再表示為了抑制通貨膨脹，未來幾個月可能還會繼續升息。

雖然目前長期利率仍處於低檔，主要原因仍在於能源價格暫告回跌，並且通貨膨脹也持續受到控制；此外，海外投資人不斷將資金投入美國股市與債券市場，也有助於美國政府持續採取寬鬆的貨幣政策，從而對美國經濟的穩定成長，及降低金融機構的房貸風險幫助不小。

惟一般市場人士仍相當關心美國房地產市場泡沫可能擴及抵押貸款市場，而導致償還利息的新抵押貸款不斷攀高，且房價一旦回跌，必然會重創廣大的貸款購屋大眾和金融機構；尤其是過去幾年，約有半數消費者利用房屋資產進行再融資以供消費或償債用，一旦房價出現泡沫危機，其對整體經濟衝擊實不容小覷，而這也正是當前美國房價泡沫問題備受矚目的主要原因。

台灣房價沒有泡沫危機

1997年以來，全球房價大漲後普遍存在泡沫化的隱憂，因此，目前台灣房價是否合理也備受關注，惟如就國際常用的合理房價評估標準加以衡量，當可了解當前台灣房價沒有泡沫危機之原委。

現階段國內房地產市場已漸臻成熟，並且住宅自有率亦高達86.8％，加以79年至91年間的長期不景氣以及國際化的發展趨勢下，房地產價格已漸趨合理，尤其是近年房價漲幅不大，空置率都在10％以下，不像上海、北京等地房屋空置率早已超過國際警戒線10％－15％的標準；其次，台灣房地產的投資性需求也都在20％以下，且市場並不存在投機性需求，不像上海、北京等部份地區投資性需求甚至有超過50％以上者。

國內房地產市場堪稱穩健

另外，行政院經建會亦認為，雖然美、歐等主要國家的房市普遍存在泡沫化問題，但東亞地區則無此顧慮，原因在於1997年第1季至2005年第1季，香港與新加坡房價下跌3至4成，中國與南韓上漲1至2成，而台灣則微跌1％。

至於2005年第1季，香港房價較前（2004）年同期上漲21.8％、台灣漲幅6.9％，中國與新加坡亦只分別小漲2.7％與2.0％，南韓則下跌1.8％。由此觀之，近年東亞地區既無房價飆升現象，也應無房市泡沫問題；更何況國內房地產市場需求係以內需與自用為主，不僅投資需求比率低於20％，本國銀行房貸比率亦維持在35％，房貸負擔率（房貸支出佔家庭所得比）也低於30％，就整體而言台灣的房地產市場堪稱穩健。

由以上分析可知，縱然全球房價大漲後市場普遍存在泡沫化的危機，惟對台灣房市不致產生太大的影響。

今年部分地區新成屋量將大增

台灣2004年住宅建造執照申請量為110,981戶（為2001年景氣最低迷時期的4.5倍）、商店建造執照申請量51,006戶，兩者合計高達161,987戶，就總體市場每年10至12萬戶的需求量而言，其所導致供給大於需求的情況已愈來愈明顯。

至於2005年1至9月，主管機關所核發的住宅建造執照數量為92,222戶，商店建造執照的申請數量54,565戶，兩者合計高達146,787戶，依此推估，2005年全年住宅與商店建造執照的申請數量將高達18萬戶；因此，在市場供給逐漸大於需求，「新三低效應」－－低單價、低總價及低自備款逐漸形成的情況下，今年部分地區新成屋的數量必然會大幅增加，而這也正是消費者購屋的一大良機。在1995～2002年間住宅的使用執照幾乎都大於建造執照，表示此期間房地產市場的需求大於供給；但自2003年開始，建造執照數量開始超越使用執照，亦即近3年來市場又轉為「供過於求」，在競爭激烈且銷售困難的情形下，消費者可議價空間逐漸加大，值得好好把握。

選屋前應貨比三家 多多留意

2004年下半以來，由於市場已逐漸呈現供給大於需求的情況，因此可以預見的是，今年新成屋的數量必然隨之增加，而在買方市場的情勢下，只要消費者能夠本著貨比三家的基本原則，即可選購到物美價廉的理想住家，惟選購前除了環境、交通、建商信譽與結構安全之外，還得多注意下列幾個重要事項。

• 是否為純住家：當市場供給大於需求之際，常見住商混合產品以住家型態為主要訴求進行促銷，惟就一般住戶而言，這一類產品不僅白天門禁管制不易，往往也會因此導致管理費偏高的情形。
• 是否為大社區：一般而言，大社區的最大優點為公共設施較為齊全，但卻常導致公設比偏高；此外，由於動輒數百甚至上千戶的規劃，為確保銷售無虞的情況下，在坪數配比方面往往也會出現大、中、小坪數兼具而導致居家水準不一，甚至二手市場流通不易的窘境，惟就另一角度而言，如果公共設施的管理維護能夠維持相當水準，居家品質與安全亦能相對提高，因此，購買大社區產品應格外重視建商的品牌信譽與售後服務。
• 室內實際可用面積是否夠大：有些高層大樓或大型社區銷售面積雖大，惟公設比往往也偏高，如再加上基地不完整導致規劃欠佳，常會造成走道浪費情形比比皆是，因此選購前務必仔細核算室內實際可用面積的大小。
• 建材設備是否高級：房地產市場每逢景氣衰退階段，在各工地競相銷價求售的情況下，常見所推出的廉價房屋幾乎與陽春屋無異，其中又以郊區大工地與地主保留戶可能性最高，因此，看屋時還是貨比三家為上策。
• 管理維護是否良好：建物管理維護的良窳，不僅直接影響居家安全與生活品質，更關係到二手市場的流通與房價的穩定，因此購屋前除應注意是否有違章建築或違規使用之外，更應格外注意管理維護是否完善。
• 是否為實品屋：在景氣低迷階段，建商為求順利去化餘屋，除降價促銷之外，往往還會附贈一些家電產品，甚至附送傢俱與裝潢的實品屋競銷，選購之前不妨多參觀、多比較，或許就可節省不少購屋成本。
• 是否可以買清方式交易：在買方市場的優勢下，如能爭取以「買清方式」交易，或許在議價過程就可省下代書費或保險等相關費用。
• 現階段正值房地產景氣逐漸衰退之際，在各工地爭相出清餘屋的情況下，如能多加留意以上各相關重要事項，相信一定可以在「新三低效應」－－低單價、低總價及低自備款，並兼顧購屋成本的情況下，順利選購到一戶物美價廉的好住家。