行政院主計處於8月23日上修今年全年經濟成長率為4.58%，並預測明年經濟成長率為4.18%，惟貧富差距仍高達6.01倍。

另一方面，台灣86至95年的超額儲蓄高達5.46兆元，去年上市、上櫃公司發放的股息也有1.1兆元。

這些情況不僅對國內已逐漸成形的「Ｍ型社會」影響深遠，就房地產市場而言，亦將導致房價逐漸朝向兩極化發展。

2007年台灣房地產市場概況

觀察今年的房市發展，可歸納為下列幾項：

◎新成屋成為市場主流：

根據內政部統計，95年度國內核發的住宅使用執照數為12萬4,120戶，就現階段每年8至9萬戶的實際需求而言，不僅顯現出超額供給的問題，亦突顯新成屋已逐漸成為市場主流，並且將導致中古屋議價空間逐漸加大，甚至衝擊預售屋市場。

◎房貸成數降低，利率上升：

近4年來，由於房價持續上漲，金融機構基於風險考量，早已對房貸拉起警戒線，將房貸成數由以往的8、9成，降為現在的7至7.5成。

其次，雖然美國聯準會（Fed）持續降息，歐洲央行也不再升息，我國央行升息的腳步卻未停止，對整體房市而言，也是一大不利因素。

加上市場對美國次級房貸風暴餘悸猶存，歐美各國仍普遍擔心房價泡沫化問題，這些對國內未來房價的影響，不宜輕忽。

◎全台推案量高達1兆1,500億元

根據調查，今年北部地區的推案量高達9,000億元，台中地區1,500億元，高雄地區1,000億元，合計1兆1,500億元，是近5年來的最大量。

近期房地產市場走勢分析

綜觀國內房地產市場，近期的走勢分析如下：

一、超額供給漸趨明顯：

這一波房地產市場景氣自2003年下半年開始轉趨熱絡以來，整體市場又開始呈現超額供給，除台北市之外，其餘各縣市供給大於需求的情況，均已呈現愈來愈明顯的趨勢。

1、住宅存量大於家庭戶數：

2006年住宅存量為741萬3,888戶，家庭戶數為736萬4,396戶，而在住宅自有率高達87.8﹪情況下，整體住宅存量近年已有逐漸超越實際需求的趨勢。

2、執照申請量連續3年逾11萬戶：

住宅建造執照申請量在2001年景氣最低迷時為2萬4,391戶，到了2004年增加為11萬 981戶，為2001年的4.55倍、2005、2006年更分別增加到12萬1,652戶及11萬6,166戶，連續3年住宅建造執照申請量都超過11萬戶。

2007年如就1-8月的申請量推估，全年住宅建造執照申請量仍約有12萬戶，市場供過於求的情況，勢所難免。

二、北市土地閉鎖效應將逐漸明顯：

台北市因家庭戶數遠大於住宅存量，加以土地資源有限、都市更新緩慢，近年吸引不少投資客介入，但在預期心理作祟下，房價愈來愈高，引發土地閉鎖效應，此一情況未來在台北市還會愈來愈明顯。

三、台北縣、市仍為房地產市場重心：

台灣44％的人口集中在北部，是房地產市場的重心所在；其次，台北縣、市人口合計高達640萬人，占台灣總人口的28％，房地產市場自然仍以台北縣、市為重心，台中與高雄地區則居次。

四、新成屋持續增加：

近年台北市預售屋銷售快速，以致幾無新成屋可供銷售，亦導致中古屋價格急速竄高，惟最近其他縣市預售屋推案量大，銷售又不盡理想，導致新成屋存量逐漸增加，甚至出現與中古屋競價求售的情況，影響所及，市場行情也普遍下滑。

五、消費者轉向郊區購屋：

房價節節高漲，薪資所得又沒有增加，消費者購屋能力普遍下降，加以市區房價高不可攀，一般消費者只好依循往昔「儲蓄→購屋→換屋」的模式，退而求其次，先在郊區購買住家，而這也正是臺北市鄰近的三重、板橋、新莊、中和、永和、新店及捷運沿線的房地產，目前仍然去化快速的主因。

六、交通利多仍以北部地區受惠較大：

台北縣、市自捷運通車以來，沿線房地產市場即呈現日益活絡的景況，甚至形成所謂「捷運金三角」的票房保證地帶，亦即臺北市忠孝東西路、中華路、羅斯福路及復興南北路的範圍內；惟此一交通利多情況仍以台北縣、市受惠較大，高鐵與高雄捷運通車之後，激勵效果恐怕不若台北地區明顯。

七、北市菁華區最適合進行都市更新：

都會區地價節節高漲且一地難求，加以政府對都市更新又提供相當優惠的容積獎勵，因此在房價較高的精華地區，即可經由都市更新開創新商機。其中，台北市內動輒每坪50-60萬元的菁華區，最為可行。

八、消費者購屋能力普遍下降：

根據經建會「2006年第四季台灣住宅需求動向調查」顯示，在「房價所得比」方面，2006年第4季全國平均房價為所得的6.6倍，比第3季增加0.1倍，「貸款負擔率（房貸支出占每月所得比）」則為30.9%，較上季增加1.2％。

由「房價所得比」與「貸款負擔率」這兩項指標來看，不難了解消費者購屋的負擔沉重。因此未來消費者購屋行為將會更加理性，連帶造成購屋決策時間延長，部分超額供給地區的房地產，議價空間亦將隨之擴大等效果。

房地產市場未來5大發展趨勢

綜合以上分析，臺灣房地產未來可望出現下列發展趨勢：

◎在住宅存量高於家庭戶數的情況下，整體市場將會呈現北部地區交易較為活絡，而中南部地區相對較為清淡的情況。

◎這一波房價自從2003年下半年開始上漲以來，除台北市、台北縣部分地區漲幅高達4至5成之外，其餘地區原本也有相當的漲幅，只是在超額供給下，大多又回跌至2003年的水準，因此，現階段國內房價並無泡沫化問題，但台北縣、市以外地區依舊存在超額供給隱憂。

◎由於2006年以來新完工的成屋數量，愈來愈多，不同地區的行情將會因土地資源及房屋供給數量的多寡，呈現較大的差距，例如台北市的預售屋價位，可能會逐漸朝向每坪100萬元的豪宅發展，而台中市、高雄市若要跨越每坪30萬元的門檻，則仍需假以時日。

◎高鐵於2007年1月正式通車後，臺灣一日生活圈的方便性已逐漸顯現，未來除各大都會的精華區與捷運沿線之外，高鐵車站周邊亦將逐漸發展，成為另一地區性的生活圈，並進而帶動房地產市場發展。

◎由於台北市精華地段土地供給愈來愈少，導致房價愈來愈貴，加以老舊建物有結構安全上的問題，有提升居住環境的實際需要，未來都市更新的腳步，必然會愈來愈快速。