國際貨幣基金（IMF）在去（92）年4月將台灣與香港、德國、日本等列為面臨高度通貨緊縮風險的國家或地區，主因是當時物價下跌、產能過剩、資產價格縮水與信用緊縮等4項衡量通貨緊縮的指標同時存在。而自去年下半年起，由於受到全球景氣復甦的影響，國內經濟已逐漸回溫，生產轉趨活絡，銀行放款也呈現增加趨勢，因此，國內經濟已逐漸擺脫通貨緊縮的陰霾。

然而，隨著去年下半年以來建材價格漲價又缺貨，以及最近國際原油價格一路飆漲，加以市場不斷傳聞預售屋受到成本推動影響，不得不調整銷售價格，從而有關油價、物價與房價的互動關係也再度引起政府主管機關以及社會各界的普遍關注。

低房價、低利率、低稅負 三低效應使房市買氣由頹轉旺

探究國內這一波物價由建材價格率先上漲的主要原因，乃緣於全球經濟景氣復甦，加上中國大陸近幾年經濟快速成長，導致原物料需求大幅提高所致；過去13年來，國內房地產市場在長期超額供給的情況下，房價節節下挫、銷售業績一路下滑。所幸近年來在「三低效應」（低房價、低利率、低稅負）的相互輝映下，市場買氣終於逐漸呈現熱絡景況，尤有甚者，不論是公有土地的標售或一般土地交易價格，亦普遍呈現上漲趨勢。在此情況下，又逢主要建材大幅上漲的推波助瀾，房價是否真會因成本推動因素，經由轉嫁效果而大幅上漲，實不無商榷的餘地。

兩次世界性能源危機 曾導致油價、物價、房價連鎖反應

一般而言，房價主要係由土地成本、建築成本與勞動成本所構成，而建築成本上漲，加上「預期心理」作祟，顯然房價調漲可以說是理由充分，但是否真會產生如同民國62年、68年兩次世界性能源危機所導致油價、物價與房價的連鎖效應，則仍有待深入探討。

民國62年發生第一次世界性能源危機時，國際原油價格頓時由每桶2.59美元遽漲至5.12美元，第二年再飆漲至11.25美元，由於預期通貨膨脹的保值心理作祟，加以同時期物價也飆漲了47.5%，當時社會大眾基於購屋保值的心理大肆搶購不動產，而促使房地產景氣不斷向上攀升至歷史新高點。

到了68年，由於第二次世界性能源危機的影響，國際油價再度暴漲了一倍，由每桶12.7美元飆漲至24美元，物價上漲率也隨之跳升到了兩位數以上，無獨有偶地又因為預期通貨膨脹的保值心理，再度導引了房價大暴漲的異常現象。

國際油價飆漲 亞洲原油進口國衝擊最大

最近國際油價不斷飆漲，尤其8月初更直線飆漲至21年來的新高，每桶44美元的價位，影響所及，全球經濟必然同時遭受衝擊，其中又以亞洲原油進口國最受影響。而隨著油價上漲所導致的生產成本提高、經濟衰退、經常帳逆差擴大以及匯價與國內購買力下降等問題，必然也會促使各國先前以升息抑制景氣過熱的隱憂暫告止歇。

當前最令各國為難的是，在經濟成長趨緩以及通貨膨脹隱然若現的情況下，各國央行是否要採取寬鬆或緊縮的貨幣政策，以因應高油價所帶來的經濟風險，尤其是在經濟復甦不如預期，通貨膨脹又有節節升高的潛在隱憂下，未來是否會面臨停滯性通貨膨脹的風險，更是值得憂慮。

FED升息 可能影響優惠房貸補貼效應？

其次，由於美國自去年第三季開始出現景氣較為強勁的復甦情況，然而失業率卻又居高不下，因此，聯邦準備理事會（FED）不敢貿然採取升息政策，及至今年5月物價開始往上攀升，FED方於6月30日及8月10日連續調升聯邦資金利率各1碼至1.5%，此外，亦同時調升重貼現率至2.50%，至此，4年來所採取的寬鬆貨幣政策不得不宣告結束。但其用意主要仍在促進美國經濟復甦與防止通貨膨脹之間維持平衡點，因此，短期內大幅調升的可能性並不高。然而就往昔美國調整貨幣政策，國內短期內即會跟進的角度觀之，目前超低利率的時代可能也會在短期內宣告結束，屆時政府最近所提撥3,000億元優惠房貸0.125%的補貼效應是否依舊靈驗，必然也是值得重視的一大課題。

因此，就表面上來看，油價與升息應該會對於房地產市場帶來很大的衝擊，但就目前國內整體經濟與房地產市場而言，短期內應不會有太大的影響，而真正應該關心的是優惠房貸的補貼程度與利息逐漸調升所產生的相互抵銷效應，以及國內非經濟因素所導致消費者信心危機與財富縮水的負面影響。

房價上漲預期心理 短期內應會消除

由以上的分析，當可瞭解現階段國人不論是就投資理財抑或購屋置產觀點，在建材成本逐漸攀升的潛在威脅下，似乎又已回溯到當年油價帶動物價，然後再轉嫁至房價的購屋思考模式。也正因為如此，在當前油價、物價與房價相互牽引的敏感時刻，尤其是在傳統「有土斯有財」的觀念下，社會大眾所關注的焦點便自然而然地又集中到物價變動過程最具保值效果的標的物──房地產。

但現階段國內的房地產市場仍有不少地區處於超額供給狀態，住宅自有率也已高達85%，加以經濟成長率曾於90年出現負成長（-2.18%），失業率亦仍高懸於4.99%（92年底），此外法院拍賣不動產的數量也不少，因此，就整體而言，好區位、好地段與區隔性較明顯的產品，在市場交易熱絡的前提下，將土地成本與建築成本直接轉嫁於房價，乃必然之事，例如台北市東區或捷運沿線的房地產。只是部分區位較差或較不具市場性的產品，在競爭日益激烈的情況下，恐怕只有投資業主自行吸收一途。因此，除非國際油價長期高懸於每桶40美元以上，並且導致國內物價大幅波動，否則房價上漲的預期心理因素應會在短期內消除。