景氣復甦，加上奢侈稅上路即將屆滿二年，被綁住的民眾紛紛解套，以及實價登錄使房屋交易資訊更透明，種種因素顯示民眾購屋意願漸增。根據房仲最新調查，有高達五六．一％的民眾從實價登錄後的觀望氣氛中走出來，打算在兩年內購屋，創下二○一○年第四季以來，有意購屋民眾比率新高。

貸款成數差二成 自備款增四百萬

買房意願增，但面對居高不下的房價，如何獲得更高的貸款成數，是每位購屋族最關心的課題。

具有代書資格的十大不動產董事長黃新美表示，只要房屋產權清楚，坪數在十五坪以上，而且申貸民眾有足夠的還款能力，一般可以借到房屋鑑價六～八成的額度，以一戶二千萬元的標的而言，自備款就是四百～八百萬元的差異，假設一年可以存下五十萬元，就要額外花八年的時間準備。

得多花上這麼漫長的準備期間，這二成的貸款空間，當然值得民眾努力爭取。

房屋地段、還款能力 核貸二要件

黃新美表示，銀行撥放貸款主要是依據房子的地點與屋況，還有貸款人的個人財力與信用評估。正常的狀況下，首購族的貸款成數約可達房屋總價的七～八成，而名下已經有一戶以上房屋的民眾，貸款成數最多只有六成。

以預售屋而言，如果是建商配合的銀行，且貸款人信用良好，大部分都可貸到八成。若是新成屋或中古屋，黃新美表示，只要坪數在十五坪以上，而且產權清楚，地段不要太偏僻，再配合貸款人條件，首購族基本八成的貸款額度沒有問題。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出，除小套房外，價值八千萬以上的豪宅，銀行也會考量未來脫手的市場性而限縮貸款成數，一般只能貸到六成。

此外，銀行會從貸款人的還款能力及消費行為來衡量放貸額度，還款能力的考量包括貸款人的職業別及工作穩定度。在職業方面，老師、醫師、建築師、會計師、公務人員等，由於收入穩定，通常也會有比較高的貸款額度或較低的利率。

曾經被銀行列為優貸條件的前五百大企業員工，經過金融海嘯期間的無薪假風波，已漸失光環，銀行看重的是貸款人的扣繳憑單及工作穩定度，對於剛轉換跑道就想購屋的民眾，最好在到職滿三～六個月後再提出申請，才有比較高的過件機率。

不使用循環利息及現金卡 核貸加分

至於消費行為，黃新美表示，民眾平日可與銀行保持良好關係，如果長期在某家銀行有穩定的存款，維持與該銀行良好的往來紀錄，對申辦房貸都有幫助。尤其不能有退票紀錄，最好不要有信用卡或是房貸逾期繳款紀錄等，這些過去的繳款習慣，都會被列入觀察。

此外，最好不要持有現金卡，雖然現金卡可以申請的現金額度並不大，但也顯示貸款人曾出現需要小錢救急的狀況，銀行難免會以此衡量申貸者的理財能力及財務狀況。

如果貸款人有定期儲蓄及投資理財的習慣，哪怕只有小額的三、五萬定存，只要是持續性的理財行為，對銀行評分都有加分效果。至於有些人會向親友借一筆資金放在戶頭，以便貸款時「看起來」有較好的儲蓄，專家表示，這種「短期」行為對銀行評分都不會有太大幫助，一筆大額存款至少須在戶頭一年以上才有意義。

延長貸款年限 降低每月應繳金額

如果月薪四萬五千元的家漢，預計要買一戶總價約一二○○多萬元的房子，但只能籌到二百萬自備款，雖然向銀行最高能貸到九六○萬元，但以年利率一．九％，貸款年限二十年計算，光是前二年寬限期的利息，每月就要負擔一萬五二○○元，等二年寬限期一過，每月本金加利息就將近六萬元，超出家漢的還款能力。

家漢想要買得起這間房子，是否有甚麼方法？

陳俊宏表示，一般而言，想要維持良好的生活品質，房貸月付金最好以不超過家庭收入三分之一為原則，而銀行衡量的放款額度則以每月還款金額本金加利息不超過收入六○％為準。

以家漢的薪資條件，每月還款能力為三萬元，回推可貸金額扣除利息負擔大約為六百萬元。

民眾想要爭取對自己較有利的還款方式，銀行會從貸款年限、利率、寬限期、成數四要件做調整。在相同貸款額度下，把貸款年限從二十年延長為二十五年，寬限期後的每月還款壓力就減少一萬元。

目前市面上有針對首購族推出「四十年房貸」專案，民眾申貸時需提供無自用住宅等相關證明文件。如果家漢能將還款年限拉長至四十年，採本息攤還的方式，每月負擔房貸就降到三萬五千元，若再加上擔保人或能夠提供其他收入證明，貸到九六○萬元並不困難。

不過陳俊宏提醒，貸款年限拉長會增加借款人的利息負擔，建議民眾有能力時盡量提前還款，才能早日實現財務自由的願望。

六大招 增加房貸成數

對於薪資水準與房價有一段差距的民眾而言，黃新美及陳俊宏均表示，可以透過下列增加抵押品及擔保人等方式來增加房貸成數。

【1】增加其他收入證明

借款人若能提供未在扣繳憑單上出現的收入來源，例如股票、定存等財力證明，可增加貸款額度。

【2】增加擔保人

若保人可提高至二人或二人以上，或保人名下有不動產或其他資產，通常可以爭取到較佳的貸款額度。目前銀行接受的擔保人為借款人的配偶、直系親屬（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姐妹），友人不在擔保人之列。

【3】增加抵押品

若需要提高名下某一個房子的貸款額度，可嘗試提供其他不動產抵押，提高擔保設定。

【4】信用貸款

以借款人的經常性收入衡量還款能力，信貸利率約從八．五％～十三．五％不等，貸款年限五～七年，貸款金額約在一百萬元以內。

不過，陳俊宏提醒，信用貸款是在借款人的薪資水準超過房屋鑑價可貸額度，也就是房屋鑑價金額低於合約成交價的前提下才有機會使用，如果貸款成數不足的原因是因為購屋者每月負擔的房貸金額超出薪資負擔水準，銀行不會有額外的信貸額度提供借款人使用。

有時借款人會同時申請信貸及房貸，在沒有正式核貸前，銀行看不到其他貸款的方式闖關，但是只要時間稍有落差，就有失敗的可能。

【5】購買房貸壽險

雖然主管機關規定銀行放款時不得搭售房貸壽險，並且不得與房貸利率或貸款成數有關，不過，在貸款人主動要求的前提下，加買房貸壽險確實可提高○．五～一成的貸款額度。

【6】選擇知名房仲業者

由於案量大且案源穩定，加上大型房仲業者在產權審查及屋況調查的嚴謹程度、甚至優於銀行，相對降低銀行授信風險，銀行多會提供較佳的利率及較高的額度。

至於以往民眾會以二胎貸款的方式融資，陳俊宏表示，二胎貸款是指將借款人手中已持有房屋的殘餘價值借出一筆金額來運用，以一棟房貸只剩二百萬元而價值一千萬元的房屋而言，銀行願意借出房價與房貸差額的八成，也就是可以借到六四○萬元。

但是在政府鼓勵首購族而限縮兩房以上民眾的貸款成數後，央行對台北市、新北市十三個特定區域規定「老屋新貸」的增貸款加上新屋房貸金額，總額以新屋鑑價的六成為限，因此對於增加房貸成數並沒有幫助。

利率低○．四％ 轉貸才划算

由於銀行放貸通常會給新貸戶較優惠的利率，經過日積月累，老房貸客戶的利率可能會較新貸戶高出一％左右，有些民眾會因此動了轉貸的念頭。

陳俊宏表示，轉貸需要額外付出設定費、代書費、塗銷費等，合計將近二萬元，在利率持續走低的情況下，節省下來的利息與手續費相較，不一定划算，可先與原貸款行庫協商是否有降息空間，若非得轉貸時，除非能爭取到較現階段利率低○．三～○．四％，換算一千萬房貸一年可省下三～四萬元利息才划算。

壽險公司房屋鑑價較保守

壽險公司也是購屋民眾取得資金的管道之一，在放貸成數方面，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，壽險公司的資金都是來自於保戶所繳的保費，在放貸時必須有十足的擔保品，因此對房屋的鑑價有較多考量。

陳俊宏表示，若房屋（擔保品）坐落在都會地區，壽險公司與銀行的鑑價金額不會有太大差異，但若擔保品位於郊區，或鄰近區域有墓地等嫌惡設施，壽險公司的鑑價金額就會較銀行來的低，相對影響放貸成數，貸款人也較沒有爭取的空間。

若擔保品價值沒有問題，而貸款成數不足的原因在於借款人的還款能力，則可以增加收入來源、擔保人、抵押品的方式來提高貸款成數。