想擁有一間屬於自己的房子，對許多人來說是遙不可及的夢想，尤其在物價、房價都高得嚇人的地區，買房談何容易，因此，有越來越多居住在都會區的無殼蝸牛族，瞄準小坪數且總價較低的小宅，作為自己的第一個窩。

根據房仲業者統計，今（二○一二）年上半年台北市及新北市平均每十間成交的房子當中，有四間是小宅。此外，房仲網站八月份住宅物件的點閱統計，小宅的點閱率較一月成長六十八％，顯見小宅已成為房市主流商品。

小宅為甚麼能夠取代主流三房成為後起之秀？該如何選擇才不會讓小宅變「套」房？

不怕高房價 十六～二十五坪小宅當道

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰表示，小宅並不是指套房，通常房屋坪數在十六到二十五坪之間，且至少有一房一廳或兩房一廳格局的房子，都可以被稱為小宅。

莊孟翰表示，儘管小宅沒有開闊寬大的空間，但麻雀雖小五臟俱全，除了臥房外，還可以區分成客廳、餐廳、廚房、浴室、陽台等活動空間，與空間區隔混合的套房不同。

至於小宅為什麼熱銷，則與居高不下的房價有關。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，過去在房市交易上，民眾偏愛的是至少三房的物件，但受到高物價影響，加上許多民眾薪水凍漲，這類房子的價格往往非一般家庭所能負擔，總價親民，且兼具空間及機能方便的小宅因而趁勢崛起。

小套房貸款成數少 小宅成買房首選

至於十五坪以下的套房等物件之所以不如小宅熱銷，則與銀行貸款成數有關。莊孟翰表示，由於小坪數房屋的使用空間有限，若不是在交通便利、生活機能良好的地點，轉手恐怕不易，相對也提高銀行承貸的風險，因此針對十五坪以下的房屋，不少銀行都設有貸款不得超過六成的限制。手頭本來就不寬裕的民眾為了向銀行貸到更高成數，減輕籌措自備款的壓力，紛紛轉向購買十六坪以上的小宅。

莊孟翰以每坪十七萬元的套房和小宅為例表示，若民眾買權狀十二坪、總價八四○萬元的小套房，至少要拿出四成自備款共三三六萬元。但買權狀十八坪、總價共一二六○萬元的小宅，則大約準備三成自備款共三七八萬元即可，兩者總價相差四二○萬元，後者自備款只需多準備四十二萬元，可見買小宅的自備款壓力確實比較小。

少子化、單親化 小宅符合社會需求

除了房價居高不下，以及負擔貸款的能力之外，人口結構改變更是促成小宅成為購屋風潮的一大助力。

九十九年人口及住宅普及總報告指出，家戶人數規模持續縮小，平均每戶人口數從民國七十九年的四人一路下滑至九十九年的三人，其中又以夫妻兩人及單親家庭的比例最多，顯示家庭結構轉向小家庭為主。

此外，根據主計總處統計，近十年間，人口平均年成長率僅剩下○．四％，表示台灣面臨少子化的趨勢也越來越明顯。

因此，莊孟翰表示，受少子化影響，平均每戶人口數減少，對居住空間的需求較小，也是造成民眾購屋時傾向選擇小宅的原因。

曾敬德則認為，單身、不婚族、頂客族人數日益增加，相較於三房的住宅，二房以下小宅的居住空間反而更符合需求，進而造就了這股小宅熱。

買小宅掌握要訣 成家投資兩相宜

至於如何挑小宅，才能安心成家，又兼具投資潛力以利日後轉手？

曾敬德指出，小宅可運用的空間有限，最好選擇交通方便且生活機能性強的捷運或鐵路沿線，以增加日後出售的籌碼。此外，格局方正、採光充足、通風良好且內部功能齊全的小宅，保值功能也相對較高。

莊孟翰則認為，住戶的品質與管理也影響未來的居住水準，因此，管理品質佳，空屋率低的小宅，未來脫手相對容易。此外，購買小宅的時機也很重要，如果在房價處於高檔時進場，將來再漲價的幅度小，轉手時獲利自然有限。

小宅仍有風險 小心遭套牢

不過，莊孟翰表示，小宅即使位置地段好、交通便利、生活機能強，仍有被套牢的風險。

莊孟翰指出，小宅大多由中古屋改建而成，部份建商為了增加坪數，挑高室內空間到三米六或四米二，甚至自行增建夾層，若夾層面積未列入權狀，恐怕違反法令，未來可能面臨被拆除的命運。

因此，莊孟翰提醒，民眾購買這類強調空間挑高，且可增加坪數的房子，必須特別小心以免日後慘遭套牢。

曾敬德則提醒，在三房房價較高的台北市及新北市，小宅價格相對便宜，加上出租率高，也較有投資獲利的空間。但其他縣市的小宅價格未必比中古三房便宜，如果貿然購入，未來恐怕轉手不易。