這幾年來，台灣地區的平均生命已經悄悄的進入80歲，且趨勢上平均每10年增加兩歲，也就是，現在30歲的人，至60歲退休時，預計將活至 90 歲，整整30年的退休生活，與工作時間相當。因此，人生七十才開始將不只是成語而已。這麼長的退休生活，很明顯的必將產生一些生活安排的問題，尤其是退休金的規劃，未來將成為一個重要的課題。

分期賣屋 長壽無風險

據報紙報導，衛生署長楊志良提出「分期賣屋」的概念，替民眾養老找個出路。金管會主委陳冲也認為可以進一步研究。

事實上，這個產品在美國稱為反向抵押房貸（Reverse Mortgage），已行之有年，其基本架構，為房屋所有權人（以下簡稱屋主）將房屋設定給銀行，銀行則每月給付一定金額給屋主，直到身故，之後房屋則歸銀行所有。

對於一位已經退休，且擁有房屋的人，若將房屋直接向銀行抵押貸款，勢必因為無法提供收入證明，使得銀行借貸金額過低或不願意借貸，因此解決台灣的長壽風險，類似美國的反向抵押貸款將是一個可行的方案。

金融機構分期買屋 必須先管理相關風險

對金融機構（以下通稱銀行）而言，反向抵押貸款也是一種商品，當雙方契約成立之後，每月應給付給屋主的金額屬於承諾，因此屬於負債，而對該房屋的設定權，則屬於銀行資產。

一般而言，銀行經營這種業務可能有的風險，包括屬於資產類的信用違約風險與市場風險，和屬於負債類的保險風險（或稱訂價風險）及流動性風險與作業風險。

銀行在認知及衡量這些風險，並掌握管理的目標之後，才能正確擬定相關措施。

信用違約風險可以包裝成金融商品

分期賣屋，在屋主身故之後，房屋即歸銀行所有，但是萬一產生信用違約風險，就可能造成房屋不能順利移轉給銀行。

信用違約風險指的是契約的承諾無法履行，也就是屋主身故後，銀行無法處分房屋。最常見的情形為契約成立時，房屋無法完成移轉，而造成繼承，於是產生繼承風險；或者房屋已毀損無法使用或處分。

其中，繼承風險常見於屋主身故後，房屋尚未移轉，依法仍納入遺產計算遺產稅，如果繼承人無法完稅，則房屋就無法移轉給銀行。這種風險在房屋設定前，先將房屋信託，並成立不可撤銷的信託契約，就可以化解。

而已設定給銀行的房屋，因為仍歸屋主使用，可能因天災事故或人為疏忽造成資產滅失或損毀風險，這是另一種違約風險。常用的風險管理方法為投保財產保險或限制屋主使用。其中在限制屋主使用方面，也可以採用提供屋主居住場所的方式，保全或處分設定的房屋。

因此，金融業在其他金融商品最主要的信用風險，在反向抵押貸款反而不是重點。且這個產品如果發展得當，還可以變成一種金融資產證券化產品，如MBS（Mortgage-backed Securities不動產擔保證券）。

房價波動難免 市場風險化解有道

由於房屋市場價格波動難免，因此屋主身故時，房屋價值可能低於預期。對於這種市場風險，銀行也可以採證券化將風險移轉給投資人，或發行選擇權，或調整每月給付或承租使用。

發行選擇權包括購買房屋指數賣權，或發行房屋指數買權，並每年調整。當然也可以在合約中明訂，每月給付依據某個期間的市場價值調整，這種方式屬於內嵌式的選擇權。

屋主欠債欠稅 投資人停扣贖回 銀行需先因應

銀行在簽定反向抵押房貸之後，也可能發生一些流動性風險，例如債務風險。如果屋主積欠債務或稅，將導致已設定的房屋遭拍賣，因為拍賣可能使價值降低，因此可歸類為銀行的流動性風險。在風險管理上，可採用不可撤銷的信託契約，或在契約中約定，使資產分離不至於遭拍賣。

銀行的另一種流動性風險則為證券化投資人停止扣款風險。投資人若在投資過程中停止扣款不再投資，或要求贖回，不論是否產生懲罰金或費用，都將產生現金流量的風險。此一風險為投資者行為，因此在管理上，於契約成立時需有現金流量測試（情境分析），在不同情境下預測投資者的行為。並且也應採壓力測試，以瞭解資本是否足以保障投資者行為超過預期的狀況。

屋主活太久、失蹤都是銀行的風險

因為反向抵押房貸契約的成立必須基於一些假設，而這些預訂假設可能與實際狀況不同，因而造成銀行損失，即所謂保險風險，或稱訂價風險，屋主壽命超過預估生命期的長壽風險即為其一。

屋主既已利用反向抵押房貸把自己的長壽風險轉移給銀行，如果屋主活得太久，銀行必須給付的期間就會超過原先的預期。通常銀行在衡量這類風險時，最重要的資料是85歲以上老人的生命表，及生命降低率的資料。但是目前這類資料庫在台灣並不完整，因此不確定性仍高。

這一類屬於發生率低，但損失程度極高的風險，在管理上可以採用為屋主投保單純年金保險、政府擔保、準備金、經濟資本及證券化等方法。

此外，如果屋主失蹤，對銀行來說也是一種保險風險。因為屋主失蹤，則將無法確定死亡與否，若待法院判決也需時間，所以可歸類為長壽風險的波動，銀行可以在契約明訂，與透過訪視來管理此一風險，但需將此成本計入計算。失蹤期間屬於暫停期，銀行並向法院申請判決，若判決確定死亡前可證明仍生存時，則繼續給付並追溯。但對於法院判決後卻又出現的屋主，由於資產可能已經移轉至第三人，此時應改由政府協助。

人為疏失或道德風險 都應嚴加控管

在作業過程中，包含人員、流程與技術都可能隱含造成損失的風險。最常見的是因為人員疏失或專業不足，造成給付金額增加的核貸不實風險。管理上需定期的做資訊溝通與環境檢視，包含建立關鍵風險指標、建立核貸的流程與準則、定期自我風險評估（Risk Self-Assessment），並依過去的經驗與外部資料庫，假設損失分配計算應計提的資本。

另一種作業風險則是證券化的道德風險。銀行為降低資金的風險，將設定的資產證券化，轉由投資人承擔，屋主越早身故，投資報酬率越高，因此投資人故意致該屋主身故，將產生道德風險。解決之道是將證券化後的商品，與其他標的共同成立基金，且屋主資訊不公開的情形下，將可有效管理這類風險。而政府也可藉由投資這類基金，降低金融業的長壽風險。

風險管理把關 退休族銀行投資人3贏

雖然本文以房屋為例，說明如何把房屋抵押設定給銀行，再按月從銀行把錢拿回來的分期賣屋契約，事實上只要是有價值的資產都可以等同操作，包括人壽保險在內，在台灣稱為「保單貼現」（Life Settlement）的產品就是類似的型式。

合適的風險管理，可在合理的風險下發現更多的機會，創造退休人士、金融業或投資人的3贏。