經濟部國貿局最近發布的貿易預測報告指出，今年全年貿易出超將下修至20億美元以下，其後雖然財政部補充說明出超仍可望達到30億美元，但這些數字已創下民國71年以來最低紀錄，尤其是在全球景氣欠佳以及國際油價飆漲的情勢下，這項超低紀錄似乎意謂著國內經濟即將面臨另一項艱鉅的挑戰。

全球房地產發燒 南非房價漲幅居首

今(94)年6月，英國《經濟學人雜誌》（The  Economist）在一篇標題“The danger of a  global house-price collapse”的文章中提出警告，指近年來全球房價一路飆漲的結果，已逐漸形成歷史上最大的房市泡沫。根據《經濟學人雜誌》發布的統計資料顯示，過去5年已開發國家的房地產總值由30兆美元一路飆升至超過70兆美元，升幅相當於各國國內生產總值的100%，而這也是有史以來全球最大的一次資產泡沫。

造成全球房地產持續發燒的主要原因包括，利率長期維持在歷史低點，促使購屋者運用低利貸款進行購屋；而一般投資者因為股市崩盤，進而將部份資金轉向報酬率較高的房地產市場；此外，油價飆漲使得產油國將剩餘資金轉投入房地產市場也是其中一項因素。

根據《經濟學人雜誌》對全球20個國家的調查，今年第1季全球房價漲幅最大的首推南非，高達23.6%，其次是香港19%，再其次則是西班牙及法國，漲幅同為15%，至於中國大陸則是增加了9.8%，少數例外的是日本下跌了5.4%，德國下跌了1.3%。若以1997年至2005年這8年間來觀察，則以南非的房價上漲244%為最高，其次是愛爾蘭192%、英國154%、西班牙145%，惟日本則逆勢下跌28%。現階段由於不少國家潛藏著嚴重的房價泡沫危機，讓國內不少消費者開始質疑台灣是否也存在房價崩盤的隱憂。

房價崩盤隱憂 台灣不存在

台灣房價是否真存在著崩盤隱憂？事實上，現階段國內房地產市場已漸臻成熟，房價也漸趨合理，且住宅自有率亦高達85%，如再就以下各項國際標準加以衡量，當可知現階段台灣並不存在著房價崩盤的隱憂：

1. 台灣平均房價年所得比（指平均房屋總價與平均年所得之間的倍數關係）約為6.2倍，與國際標準的3至6倍相較，尚屬合理範圍。
2. 民眾購屋負擔為月所得30%以內（一般為3分之1以下），仍屬合理範圍。
3. 投資性需求在20％以下。一般國際標準為超過20％才會有崩盤危機，例如上海、北京等地。
4. 空置率在10％以下。一般國際衡量的警戒線為10％－15％以上，例如上海、北京等地。

除了上列各項指標以外，國內的房地產市場景氣在92年6月至93年5月間這段「價漲量增」的黃金時期，其漲幅亦不過10﹪之譜，因此，縱然全球房市大漲後有泡沫化的隱憂，對台灣房市仍然不會有太大的影響。

概括來說，影響2006年台灣房地產市場的主要因素，可分為下列幾個層面來探討：

◎國際油價飆漲 建築成本提高

國際油價自去（93）年即大幅飆漲，今年8月30日國際期貨油價更一度飆升至每桶70.85美元的歷史高點，再加上國有財產局所標售的土地價格屢創新高，使得房地產業在建築成本、勞動成本及土地成本上均節節上揚，房屋售價在市場超額供給逐漸顯現的情況下無法反映實際成本，結果造成建商利潤逐漸下降。因此，油價未來走勢將備受關注，最近國際貨幣基金會（IMF）首席經濟學家拉贊就提出，油價居高不下的情勢可能會持續到2010年，並對物價與房價造成影響。

惟根據行政院經建會評估，近期油價高漲對各國經濟成長的影響有限，相對的，其對物價與房價的影響亦將逐漸式微，因此，未來國際油價變動對於國內房價的衝擊當可望降至最低。

◎利率節節調升 購屋意願降低

有鑑於美國部分地區的房市泡沫儼然成形，聯邦準備理事會(Fed)自93年6月底迄今（至94年9月20日止）已11度升息，並將利率由1﹪快速調升至3.75%，此外，還重申未來將以「循序漸進」方式調升利率，導致有研究機構認為該指標利率將會在此波升息循環中逐漸攀升至4.6％。

更值得關切的是，Fed已將「寬鬆貨幣政策」逐漸轉向為「緊縮貨幣政策」，而目前我國中央銀行亦已將重貼現率調升至2.125﹪；因此，未來利率走勢如何？消費者購屋意願是否會跟著大幅下降？必然也是影響2006年房地產景氣之一大因素。

◎人民幣升值對國內房地產幾無影響

近來人民幣只有升值2﹪，因此一般均預期人民幣還會再升值。至於人民幣升值對國內房地產的影響如何，可由以下幾點見端倪：

1、 房價主要係受經濟發展的長期影響，短期匯率的直接影響並不大，更何況這次人民幣升值幅度太小，不足以刺激熱錢套利回流，因此對於國內房地產幾無影響。

2、 目前外資在中國大陸投資房地產的稅負成本實際上已超過10%，包括營業稅5﹪、土地增值稅3﹪（暫定）及契稅4﹪，在人民幣只小幅升值2%的情況下，仍然不符資本逐利要件，因此短期內外資仍然不會輕易退出。

3、 目前台灣房價已上漲10﹪左右，未來再繼續大幅上漲的機會不大。

4、人民幣升值後，不少業者寄望台商資金回流，惟衡量各事實現況，不僅資金未見回流，宏觀調控（指中國大陸所實施的一連串經濟降溫措施，包括抑制局部投資、調高部分銀行利率及嚴格控制產業土地使用等）實施之後，更有不少台商回台調度資金應急，因此宏觀調控所造成的負面影響，當遠甚於人民幣升值對於國內房地產的預期。

由以上各點分析可知，人民幣只小幅升值 2﹪，對於國內房地產市場而言可說幾無影響，惟就長期而言就值得再關切。

 ◎超額供給致購屋者觀望

根據統計，93年住宅建造執照申請量為110,981戶，商店建造執照申請量為51,006戶，兩者合計高達161,987戶，就總體市場而言，其龐大的未售餘屋對於不動產後市的影響實在值得追蹤觀察。

此外，今年1至8月主管機關所核發的住宅建造執照數量為81,274戶，商店建造執照申請數量為40,547戶，兩者合計高達121,821戶，依此推估，今年全年住宅與商店建造執照申請數量可能超過18萬戶。可以預見的是，未來部分地區市場供給大於需求的後遺症亦將逐漸顯現，尤其就總體市場而言，日後逐漸增加的新成屋必然也會造成預售推案的一大阻礙。

◎中國大陸政策因素干擾

自從93年以來，台灣受到中國大陸政策因素的影響主要為93年4月實施的「宏觀調控」措施，導致股市重挫450餘點，而今年3月中國制定的反國家分裂法，嚴重影響國人投資信心。

議價空間大 消費者購屋趨理性

就今年前3季市場景氣變化及購屋需求動向加以觀察，可看出未來台灣房地產市場的發展趨勢主軸仍以北部地區為主，其中尤以台北市、台北縣、桃園及新竹等地較佳；市場交易則以自住需求的首購為主，換屋居次，至於投資性需求則在2成以下，並且北部高於南部。在整體市場供給大於需求的趨勢逐漸明顯下，預售市場將面臨考驗，消費者購屋的決策時間會延長，議價空間逐漸擴大，購屋行為也漸趨理性。

現階段房地產市場低利率、低稅率與低總價的「三低效應」魅力已逐漸減退，消費者「轉租為買」的購屋動機已漸趨緩，在影響房地產的非經濟因素未消除且住宅自有率高達85﹪的情況下，房地產的整體市場將趨於穩定，部份地區因超額供給使得議價空間隨之擴大， 2006年不啻為首購與換屋的一大良機。