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新聞 市場動態
預售屋、成屋、中古屋、法拍屋選購要訣
文/莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授) | 2006.03.01 (月刊)

國內房地產市場景氣從民國92年開始復甦以來,市場已逐漸呈現供給大於需求的情況,依住展雜誌最近公布的資料顯示,93年北台灣總供給金額就高達6,500億元,94年更高達7,500億元,若在台中地區則分別為93年的1,300億元及94年的1,000億元,至於高雄則為1,065億元及870億元,這對未來的房價與銷售率必然帶來相當程度的影響。

供給大於需求 今年新成屋將大增

93年住宅建造執照申請量為11萬981戶(為90年景氣最低迷時期的4.5倍),商店建造執照申請量5萬1,006戶,兩者合計就高達16萬1,987戶,就總體市場每年10至12萬戶的需求量而言,供給大於需求的情況已愈來愈明顯;而94年1至11月主管機關所核發的住宅建造執照數量也有11萬1,066戶,商店建造執照有7萬692戶,兩者合計高達18萬1,758戶。依此推估,94年全年住宅與商店建造執照的申請數量將高達19萬8千多戶。

從上述的統計數字可以發現,在市場供給逐漸大於需求,「新三低效應」--低單價、低總價及低自備款逐漸形成的情況下,今(95)年部分地區新成屋的數量必然會大幅增加,而這也正是消費者購屋的一大良機。一般而言,現階段都會區的高級住宅或豪宅,由於價位偏高,因此較適合高所得階層選購,至於一般所得階層則建議仍以中低價位的首購為主。

各類房屋選購要訣

民眾在選購各類型房屋時應注意一些重要事項,下列便是針對消費者在選購各種不同的房屋類型時所給予的建議。

  • 購買預售屋

購買預售屋前除應實際瞭解環境、區位、交通、市場、公園及學校等各相關條件之外,更應格外注意以下6個重要事項。

1.房屋位置︰查閱總配置圖以瞭解總規劃戶數為多少?是否為邊間?房屋設計為雙併或前棟、後棟?

2.單戶設計︰從單戶設計藍圖可以透視起居空間(客廳)與服務空間(廚房)的位置是否正確?房屋格局是否方正及是否有大樑橫跨客廳、主臥室等缺點。此外,亦須留意是否有走道偏大或天井回音等因素。

3.室內格局︰格局的良窳直接影響室內動線、通風、採光、裝潢設計或是實際使用功能,尤其樓層高度是否達3公尺的標準更不容忽視。

4.坪數核算︰首先應以實際可用坪數的每坪單價來比較房價的高低,其次應詳核設計藍圖所標示的尺寸與範圍,以確定每一空間實際可用的面積大小;此外,更應避免將停車位面積計入房屋總銷售面積而導致坪數虛增。

5.建材設備︰除應注意建材是否高級之外,更應注意是否有仿冒品或以價格較便宜的「同級品」混淆視聽。

6.公共設施︰除應注意公共設施是否齊全之外,更應注意公設比的高低。所謂公設比是指房屋權狀坪數與不屬於房屋室內實際坪數的部分二者間的比值。公設比愈高,代表公共設施及鄰里可共同使用的空間愈大,但實際屬於住戶私人擁有的坪數卻相對縮小。

●購買成屋

成屋的購買風險雖然較預售屋小,但仍有許多民眾需務必留意的地方。此外,有不少民眾在購買成屋時常會因為喜愛該房屋的地理環境、外觀及價格便宜,當下就付了訂金,忽略了事先觀察與詳細比較的重要性,事後才為退訂金的事大傷腦筋。下列5項是購買成屋時絕不可忽略的要點。

1.價格高低︰成屋的售價通常都較預售屋為低,購買時除應注意是否有虛灌坪數之外,更可以土地成本與建築成本的成本價做為價格談判的衡量標準。

2.品質優劣︰已完工的待售成屋除建材設備外,更要詳細檢查施工品質,而最直接的方法便是從裝潢設備最簡陋的地下室開始檢視。

3.信譽與產權︰除建設公司的信譽外,更要事先審閱所有權狀與登記簿謄本;此外,亦應查明房屋的抵押貸款情況。

4.實品屋︰實品屋通常是指建商於工地完工後用以招攬顧客的廣告樣本屋,不僅格局較佳,裝潢設計也比較講究,甚至還可能附贈室內擺設的傢俱及家電用品等,但需要特別注意實品屋是否為邊間或採光是否良好。

5.進住率與管理︰白天可觀察冷氣安裝,夜間則可藉著各戶燈光情形輕易研判其進住與銷售情況,以做為價格談判或購買與否的參考;此外,更應注意管理維護是否良好,以確保居家安全與環境品質。

●選購中古屋

有些中古屋在經過裝潢後,外表看起來仍舊美輪美奐,感覺就像全新的一樣,可是其屋內的老舊水管或電路卻未必有換新,購買前應稍加留意,下列幾點可提供參考。

1.屋齡勿太高︰中古屋的屋齡愈高售價愈低,也愈容易顯現建物老舊的各種缺點,購買後不僅脫手不易,整修費用也會隨之遞增,因此選購時應以屋齡愈低愈好。

2.裝潢與傢俱︰有些中古屋內部的裝潢與傢俱一應俱全,只要稍做整修即可進住,此就首次購屋者而言可謂既經濟又實惠。

3.檢視房屋現況︰中古屋最常見的缺點在於排水管堵塞、牆壁龜裂及滲水等,選購前最好能夠仔細檢視一番。

4.有無違章建築︰如欲檢視房屋有無違章建築,只要向地政事務所申請一張建物測量成果圖,再與實際現況相互對照,即可一覽無遺。

5.管理維護是否良好︰管理維護的良窳,不僅直接影響居家品質,更關係整棟建物的價格評估;其次,亦應注意其是否為純住家,尤應避免住商混合而影響居家安寧。

●標購法拍屋

想以低價購買法拍屋,再重新裝潢為屬於自己喜歡的空間,可是又擔心購買法拍屋風險太大,該怎麼辦?購買法拍屋若能掌握下列幾點原則,可有效將風險降到最低喔!

1.實地勘察現場︰由於法拍屋拍賣時均貼有法院封條,並且又不開放看屋,因此一般人對實際屋況及內部格局均無從瞭解,因此標購之前應親自前往勘查,並向管理員或左鄰右舍打聽是否有哪些潛在瑕疵。

2.土地與建物是否一併列入拍賣︰當建築物未取得保存登記,或地上建物為違章建築時,就有可能只拍賣土地而未將建物一併列入拍賣範圍;其次,土地與建物非同一所有權人時,通常也不會一併列入拍賣,參與標購時應格外注意此一問題。

3.優先購買權問題︰根據法令規定,遭法院拍賣土地的共有人、基地的所有人、地上權人、典權人及承租人,只要在法院通知期限內提出優先購買權的主張,即可根據得標價優先承購,故投標前應先了解清楚,免得白忙一場。

4.虛設租賃問題︰由於民法中有關「買賣不破租賃原則」(註)常遭有心人士曲解濫用而衍生不少糾紛,尤其是虛設租賃等情況,因此標購前務必先瞭解清楚是否有租賃契約存在。

5.是否負責點交︰如果不動產拍賣後法院不負責點交,購屋者就只能取得所有權而已,其他如第三者佔用或「未經登記」的違章建築等,概由拍定人自行處理,故參與標購之前應三思。

供給大於需求 選屋好時機來了

綜上所述,由於今年房地產市場供給大於需求的情況將愈來愈明顯,加以不景氣期間的法拍存貨亦不少,所以市場上的預售屋、新成屋、中古屋與法拍屋競價銷售情況必然會愈來愈明顯,而這也正是消費者依據個別需求便宜購屋的良好時機。

(註:民法第425條規定,「出租人於租賃物交付後,承租人佔有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。但在未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」也就是如果買賣的房屋有未到期的租賃契約,那麼原則上買方不得主張租賃契約無效,也就是原本的租約對買方仍繼續存在,此即「買賣不破租賃原則」。








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