雖然國際貨幣基金（IMF）預測2007年全球經濟成長5.1％，但通貨膨脹、利率、國際油價以及美國房市「廣泛降溫(widespread cooling)」等因素，不僅會對世界經濟產生重大影響，更可能危及全球30年來最強勁的經濟成長。

美、日及亞洲地區房地產市場發展趨勢

其中在房地產交易方面，美國已呈現趨緩情況，此可由房貸申請案件急遽減少、待售成屋快速攀升以及建築開發商信心滑落至15年新低見其端倪；另外，房地產經過5年榮景後，新屋及成屋的銷售已逐漸降低，且未售出的庫存屋數量亦創9年來新高，更有學者預估今年美國整體房價將走跌10％。

而通貨緊縮期間受創最深的日本，房地產已開始顯露復甦跡象，主要都市地價自1990年以來，亦即16年來首度呈現上漲趨勢，這對日本及世界經濟無疑的亦是一大利多。

根據專為不動產估價的美商仲量聯行預測，2006年全球房地產投資金額約較2005年成長26％，總額將達6,000億美元，且2006年上半年亞洲商業房地產投資（包括本地和外來投資）較2005年同期大幅成長40％，總額高達430億美元，至於此一發展趨勢對於國內房地產的影響如何，亦相當值得關切。

房價快速飆漲，臺北市最受矚目

再來看看台灣的情況，根據金管會統計， 2006年累計大陸台商資金透過DBU（外匯指定業務分行）匯回台灣比台灣匯往大陸的資金多出130億美元，2005年底此一數據僅10多億美元，2006年就約爆增到120億美元，其間與最近臺北市的豪宅價格屢創新高是否有直接關聯，值得深入探討。

根據住展雜誌調查報告顯示，2006年大台北地區預售屋平均售價再度向上攀升，每坪由2005年的41.8萬元上漲到44.9萬元，上漲7.4％，其中以大安區12.8％漲幅最大，每坪63.3萬元，其次，內湖區漲幅亦高達10.1％；至於台北縣的預售價格則由2005年的19.5萬元，增加到20.4萬元，上漲幅度亦高達4.5％，其中以土城市10％漲幅最大，其次，板橋在新板特區豪宅與商務套房不斷創新高價的情況下，預售屋價格亦高達每坪31.1萬元，漲幅高達9.5％。

至於新店、淡水地區最近亦陸續出現每坪40萬元之超高房價，其後續發展如何，實在值得密切追蹤觀察。

2007年想購屋  先了解10大現況

新的一年開始，不論是要買屋、換屋或是投資不動產前，都必須先了解今年的不動產發展趨勢，才能掌握合理價格與殺價空間。2007年國內房地產的發展趨勢可從下列幾個方向來看：

●超額供給 漸趨明顯

房地產市場景氣自從2003年下半年開始轉趨熱絡以來，在建造執照申請量逐漸增加的前提下，整體市場又已開始呈現超額供給情況，除台北市外，其餘各縣市供給大於需求的情況均已呈現愈來愈明顯趨勢，此可由以下數據窺其端倪：

住宅存量大於家庭戶數：2005住宅存量為728萬9,842戶，家庭戶數為726萬3,739戶，而在住宅自有率高達86.8％的情況下，顯示整體住宅存量已有逐年增加的趨勢。

住宅建造執照申請量連續3年高達11至12萬戶：2001年經濟成長率為-2.17％，當年住宅建造執照申請量僅為24,391戶，2004年遽增為110,981戶，2005年再增加至121,652戶，2006年估計亦高達118,000戶，市場超額供給的情形相當明顯。

北中南都會區的家庭戶數與住宅存量差異極大

(1) 台北市：2005年的家庭戶數為933,110戶，住宅存量為845,516戶，住宅存量遠低於家庭戶數，持續呈現供不應求，房價下探的機會渺茫。而台北縣2005年家庭戶數為1,263,427戶，住宅存量為1,315,303戶，住宅存量大於家庭戶數，代表有超額供給的情形，相對可議價的空間就較高。

(2) 台中市：2005年的家庭戶數為347,392戶，住宅存量為411,308戶，住宅存量大於家庭戶數。

(3) 高雄市：2005年的家庭戶數為543,892戶，住宅存量為523,105戶，雖然住宅存量仍低於家庭戶數，但近年建造執照的申請量過大無疑又是一大潛在隱憂。

 ●土地閉鎖效應導致房價快速飆漲

台北市由於家庭戶數遠大於住宅存量，土地資源有限以及都市更新緩慢等因素，加上換屋需求以及投資客以房地產投資牟利，在預期心理的作祟下，房價愈來愈高，終致引發土地閉鎖效應(在有限的建地下，地主預期未來價格仍有上漲空間，因此即使買主抬高價格地主也不願出售，導致價格愈來愈高)，此一情況在台北市將會愈來愈明顯，至於其他縣市則無此現象。

●整體市場呈現兩極化趨勢

台灣由於43.9％人口集中北部地區，因此市場重心亦偏重於北部地區，其次，台北市與台北縣人口合計高達635萬人，占台灣總人口27.9％，在房地產引申需求的前提下，自是以台北市與台北縣為重心，台中與高雄則居次。

●預售屋、新成屋與中古屋存量互有消長

由於近年台北市幾無新成屋可供銷售，其因在於預售屋銷售快速，從而亦導致中古屋價格急速竄高，但最近其他各縣市因推案量太大新成屋存量已逐漸增加，預售屋銷售普遍不理想，從而導致新成屋與中古屋競價求售，影響所及，整體市場房價亦普遍呈現下滑趨勢。

●首購與投資性需求下降

自1999年以來政府共提撥1.8兆元的優惠房貸，若再加上之前所提撥1,500億元青年購屋優惠房貸，累計高達1.95兆元的優惠房貸藉以幫助首次購屋者，在此期間約有高達95萬戶的受惠者，此一戶數約占去年住宅總存量的13％，而在房價高漲、利率逐漸調升的情況下，首購需求已逐漸降低。至於投資性需求，在套房、店面等較具投資價值的產品均已大幅漲價，除地點較特殊者外，其投資報酬率均已大幅下降，進而導致投資性需求逐漸降低。

●消費者購屋行為已漸由市區轉向郊區

在房價節節高漲，消費者購屋能力普遍下降，又囿於國際油價及通膨壓力，一般消費者在市區房價高不可攀的情況下，只好依循往昔「儲蓄→購屋→換屋」模式，退而求其次的先行在郊區購買小坪數住家，而這也正是臺北市衛星城市三重、板橋、新莊、中和、永和、新店等地以及捷運沿線房地產普遍銷售順暢的主要原因。

●交通利多仍以北部地區受惠較大

台北縣、市自從捷運通車以來，沿線房地產市場即呈現日益活絡景況，尤有甚者，更形成所謂「捷運金三角」票房保證地帶，亦即臺北市忠孝東西路、中華路、羅斯福路以及復興南北路範圍，不僅國有土地標售價格大幅飆漲，房價更是頻創新高；惟此一交通利多情況仍以台北縣、市為主，將來高鐵與高雄捷運通車後，其交通利多因素必然不若台北明顯。

●都市更新帶動新商機

在都會區地價節節高漲又一地難求，加以政府對於都市更新提供相當優惠的容積獎勵，因此，在房價較高的精華地區，即可經由都市更新以開創新商機，而其中又以臺北市動輒每坪高達50-60萬元以上高房價區位最為可行。

●容積移轉降低土地成本

台北市政府都市發展局公告實施「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」，以使古蹟及歷史建築物的私有土地、未開闢公園、綠地、廣場，以及15公尺以上計畫道路用地等五大項用地，得以開放申請容積轉移，預計全市至少112公頃土地將解禁，此在當前臺北市超高地價地區，即可運用容積移轉措施以降低土地成本，這對建築開發商而言無疑的又是一大利多。

●消費者購屋能力普遍下降

2005年台灣「購屋痛苦指數」(房屋總價除以家庭年所得後的比例，數值愈高代表購屋愈不容易)為6.9，至於美國約為4，日本為6.01（1997年、1998年後呈現下降趨勢）、南韓為5，按購屋痛苦指數的一般國際衡量標準為5來看，即不難了解我國房價的不合理以及一般民眾購屋不易的嚴重程度。

供給大過需求的地區  可把握議價空間

從上述的發展趨勢分析可知，雖然就全省整體來講，今年住宅有供給大於需求的現象，使得房價出現議價空間，但對於某些特定地區，供不應求的情況仍持續，房價恐怕只會升不會降，而未來消費者的購屋行為將會更趨理性，且購屋決策時間亦將隨之延長，部分超額供給地區的產品議價空間也會隨之擴大，消費者購屋前可得好好掌握這些優勢。