文/莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授) | 2007.04.01 (月刊)

納稅是國民應盡的義務，而節稅也是每位國民應有的權利，每年5月1日至5月31日的綜合所得稅結算申報期間，總有不少納稅義務人為複雜的結算申報內容所困惑，其中尤以金額較大又非年年都有這類所得的房地產相關稅費，最受關注。

財產交易所得包括哪些？ 一般所謂的財產交易所得包括：

1.出價取得的財產和權利：這類財產的交易所得是以出售時的成交價額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額計算。

2.繼承或贈與取得的財產和權利：這類所得則以出售時的成交價額減去繼承或受贈與時該項財產或權利的時價，和繼承或受贈與後的一切改良費用後的餘額計算。但出售土地的交易所得，依法免稅，出售、拍賣(法拍)或交換房屋(如捷運路線的住家以其他房屋與其交換，一般公家機關用得比較多)所得歸屬年度，以所有權移轉登記完成日期的年度為準。

此外，個人出售房地，其原始取得成本及出售價格的金額，如檢附私契及價款收付紀錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件，經稽徵機關查核明確，但因未劃分或僅劃分買進或賣出房地的個別價格者，則應以房地買進及賣出總額的差價，按出售時的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例，計算房屋的財產交易所得。

至於實際售屋收入得減除的項目包括：

1.成本：取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用，如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等，還有在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。

2.移轉費用：出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

法拍屋也要申報財產交易所得

其次，法拍屋依規定也要申報所得，債務人房屋因償還債務被債權人向法院申請拍賣，債務人本人不論有無拿到拍賣款，因所得已實現償還債務，該筆財產交易所得應併入拍賣年度綜合所得總額申報課稅，這類所得的計算為：

1.拍賣價款減除原始取得的成本及因取得、改良及移轉該屋而支付的一切費用後的餘額。

2.如無法提出原始取得的實際成本者，應依房屋評定價值乘以拍賣年度財政部公布的財交標準計算所得。

3.未建築完成的房屋，如未能提供原始建築成本憑證者，應以拍賣價格乘以拍賣年度財政部公布的財交標準計算所得。

根據財政部公布的95年度個人出售房屋未申報，或已申報而未能提出證明文件的財產交易所得標準為：

• 直轄市部分
• 1.台北市：依房屋評定現值的25％計算。
• 2.高雄市：依房屋評定現值的18％計算。
• 直轄市以外的其他縣（市）部分
• 1.市（即原省轄市）：依房屋評定現值的13％計算。
• 2.縣轄市：依房屋評定現值的10％計算。
• 3.鄉鎮：依房屋評定現值的8％計算。

租賃所得也要納綜所稅

若是出租的房屋，則應以下列收入減去合理而必要的損耗和費用後的餘額，申報租賃所得：

◎財產出租的租金收入。

◎財產出典的典價經運用而產生的收入。

◎因設定定期的永佃權和地上權而取得的各種收入。

◎財產出租所收的押金或類似押金的款項，或財產出典而取得的典價，須按照年息1.4％的利率計算租賃收入。但財產出租人或出典人能確實證明各該款項的用途，並已將運用所產生的所得申報者，不在此限。

至於合理而必要的損耗及費用，如折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為保險標的物所投保的保險費、向金融機構借款購屋的利息等，均可逐項舉證申報；如不逐項舉證申報，95年度規定的必要費用標準，為租金收入的43％，但出租土地的收入僅得扣除該地當年度繳納的地價稅，不得扣除43％必要的損耗和費用。

租賃所得可扣除的損耗與費用

至於出租房屋可逐項列舉申報的損耗及費用，相關規定如下：

1.利息支出：核認的條件僅限於利息，其他的本金、逾期息、違約金等均不可列入。

2.地價稅、房屋稅：應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本，核認條件必需符合下列情形：

◎必需是屬於出租年度的稅捐，且在當年度已繳納完畢。

◎稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符。

3.修理費：舉證修理費項目應檢送的文件及核認條件必須符合下列情形：

◎必需是在出租期間所支付的，以憑證所開立的日期為準。

◎修理費如果屬於資本性質支出，應該要列入成本中提列折舊，不得認列費用。

4.折舊費用：核認的條件是按照房屋耐用年限計算，例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋，每年折舊率為房屋現值的1/51；如果是無電梯的加強磚造房屋，每年折舊率為房屋現值的1/36；但是如果納稅義務人能舉證實際折舊額的話，可以核實認列。至於土地部分則不可以提列折舊。

5.保險費：應檢送出租標的物的財產保險（如火險）繳費收據；核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費。

以上各項費用，如果當年度實際出租期間未滿一年，則按出租期間比例計算列舉。

自宅購屋借款利息扣除額

每年以30萬元為限

納稅義務人若購買自用住宅而向金融機構借款時，該項借款的利息支出可列舉扣除，但必須符合下列各要件：

1.房屋必須登記為本人、配偶或受扶養親屬所有。

2.本人、配偶或受扶養親屬於95年度在該地址辦妥戶籍登記（以戶口名簿影本為證），且無出租、供營業或執行業務使用。

3.檢附95年度支付該借款的利息單據正本。

4.如屬配偶所有的自用住宅，其由納稅義務人向金融機構借款所支付的利息，以納稅義務人及配偶為同一申報戶，始可列報。

5.二個門牌的房屋打通者，僅能選擇其中一屋列報。

購屋借款利息的扣除，每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的該項利息支出減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除，每年扣除額不得超過30萬元。

惟若以「修繕貸款」或「消費性貸款」的名義借款，而借款用途確實是用於購買自用住宅的話，還要附上所有權狀影本、借款契約影本或建築物登記簿謄本等有關文件，才能申報扣除。另外，納稅義務人如果改向另一家金融機構貸款來償還原購屋貸款，在原貸款尚未還清的額度內所支付的利息，可以核實減除，但要檢附清償證明、新的借款契約書、建築物登記簿謄本和繳息清單，以憑核認。例如某甲原來向A銀行貸款，還有100萬元的本金沒有還，今年改向B銀行貸款200萬元來還A銀行，那麼某甲雖然貸款200萬元，也只能就原先剩下的100萬元部分繳的利息申報扣除。

至於房屋有部分營業、部分自住的情形時，則購屋借款利息可按自住的比例扣除。納稅義務人可以房屋稅單上的課稅現值，區分出營業與住家比例，再用此比例算出有多少利息可歸為購置自用住宅的利息支出。惟必須注意的是，以原有住宅向金融機構借款，或購買投資用的非自用住宅，其借款是不能扣除的。

房租支出每一申報戶最多12萬元

本人、配偶及申報受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用，所支付的租金，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限。但申報有申報購屋借款利息者，不得列舉此項扣除。

因此，納稅義務人如同時有合乎規定的購屋借款利息與房屋租金支出時，應自行計算兩者可扣除金額，以較大者申報減除。

重購自用住宅的扣抵稅額2年內有效

納稅義務人出售自用住宅房屋，所繳納財產交易所得的所得稅額，自完成移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅房屋完成移轉登記的年度，自其應納所得稅額中扣抵或退還，但原財產交易所得已自財產交易損失中扣抵部分，不在此限。此項規定於先購後售者，亦適用之。

至於申請扣抵或退還年度如何認定？先售後購者為所有權移轉登記的重購年度；先購後售者為所有權移轉登記的出售年度。

財產交易損失可扣抵當年度財交所得

依據所得稅法的規定，財產交易損失可以扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以在往後 3 年的財產交易所得扣除，因此納稅人如有財產交易損失，應舉證列報扣除減稅。

財產交易所得或損失的認定，是以出售時的成交價額，減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額，餘額為正數就是所得，餘額為負數就是損失。

災害損失須報請國稅局派員勘查

關於財產交易所得稅的申報，除了上述的規定外，納稅義務人、配偶和扶養親屬如果遭受不可抗力的災害損失，也可申報列舉扣除，但是有保險賠償或者救濟金的部分，則不可扣除。所謂「不可抗力的災害」，是指地震、火災、水災、旱災、蟲災及戰禍等，災害損失的扣除，必須在災害發生後的15天內檢附損失清單和證明文件，報請國稅局派員勘查。如有特殊情形不能在15天內辦理，可在期限屆滿前申請延期，但延長的期限最長不能超過15天，並以一次為限。國稅局核定後，會發公文給申請人，申報列舉扣除時，應附上核准函影本。

了解房地產稅務 免漏報又可節稅

納稅義務人在報稅時，常忽略不是每年都有的房地產相關稅費，也因為較少接觸，對於房地產有哪些稅要申報、可以怎麼節稅等問題，相信還是有許多人一知半解，藉由本文了解房地產稅務，不但可避免漏報而被處罰，還能從中找出節稅的方法。