常和身邊的上班族朋友聊起如何準備退休生活。

有人想開店，比方一間浪漫的民宿、咖啡店或花店，滿足自己長久的夢想；有人相信自己精準的眼光，準備靠退休金炒股賺外快；也有人想買間房子或店面，靠收租金過日子…。

其實，上述方法都有一些共同點：需要準備一大筆資金、具備相關的專業知識及最重要的一點--運氣（以免退休金血本無歸）。

回歸退休需求原點  REITs具有多重優勢

回到退休需求的原點，「足夠而且穩定的收入」永遠是首要考量。這次我要談的是同時具備「高股息」、「坐收經營之利」及「不動產投資」於一身的「不動產證券化」產品(REITs)。

以下說明，或許能幫你一窺全貌

不動產投資信託(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)主要分為三種：權益型、抵押型及兼具上述兩種性質的混合型。

以佔大多數的權益型(REITs)來說明：這個商品基本上很像股票，是將一個或多個不動產，如購物中心、辦公大樓、安養中心、停車場、港口、公共建設等產權切割出售，並發行表彰權益的憑證，在交易所掛牌買賣。

REITs的主要收入為租金收益，並且依各國法律規定，一般會將大多數收益分配給投資人。此外，REITs本身的價值，除了租金收入外，還可受惠於房價與租金的成長。

不動產證券化潮流興起  REITs讓資產流動性變高

除了股息成長概念與高股息股票類似，REITs因為在證交所掛牌，相關財報必須透明化，而且透過公開市場交易，變現性高，也增加了資產的流動性。

舉例來說，假設世界第一高樓「台北101」大樓每年有8~10%的租金報酬率，透過不動產證券化，由專業的經營團隊負責招商、管理之後，一般社會大眾就可以透過REITs投資的方式，分享租金報酬，輕鬆成為「包租公」、「包租婆」。

根據統計，全球目前約100兆美元的資產中，不動產就約佔一成；不過，受限於直接投資所需的金額龐大，不動產投資也最容易受忽略。

但隨著不動產證券化潮流興起，使得投資不動產的門檻大幅降低，參與的人也愈來愈多。

根據全球知名的不動產仲介機構--仲量聯行統計，單是2006年，全球房地產的總投資金額約達9,000億美元，其中，超過七成是投資於商用不動產，直逼7,000億美元。這個快速成長的關鍵，正是因為「不動產證券化商品(REITs)」的出現。

佈局REITs 你也能成為包租公、包租婆

投資REITs，除了固定的租金收入(股息)，還可受惠於經濟成長帶來的資產增值 (資本利得)，是兼具股息與資本利得的高股息概念族群之一。

以REITs發源地--美國為例，統計自1981年~2006年的REITs總報酬(租金收益+資本利得)，多為正數，其中的租金收益，更經常佔總報酬的1/3。加上商用不動產租約均為3~5年的長期契約，所以即使在少數不動產市場下跌的年份，穩定的租金收益，還是能夠彌補部份不動產價格下跌的損失！

此外，REITs目前仍處於加速成長的階段，連證券市場高度成熟的英國及德國，也才剛在今年加入發行REITs的行列。

影響所及，全球掛牌的不動產交易（其中REITs交易超過7成），也預期將由2006年的6000億美元，成長至2010年的1兆美元，成長幅度驚人。

還有，不動產指數因與股票及債券的相關性不高，根據伊伯森顧問公司（Ibboston Associates, Inc）的調查指出，投資組合若分別加入10%、20%的REITs，以取代相等比例的股票及債券，還有助於分散風險，提升整體收益率。

目前，市面上已有許多REITs基金（不動產證券化基金），有準備退休金念頭的民眾，不妨在股票基金及債券基金之外，適度佈局「不動產證券化」這個當紅的投資商品，相信能為投資組合，大大加分！