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新聞 市場動態
REITs讓你成為包租公、包租婆
文/鄭淑弘(ING投顧董事長兼總經理) | 2007.07.01 (月刊)

常和身邊的上班族朋友聊起如何準備退休生活。

有人想開店,比方一間浪漫的民宿、咖啡店或花店,滿足自己長久的夢想;有人相信自己精準的眼光,準備靠退休金炒股賺外快;也有人想買間房子或店面,靠收租金過日子…。

其實,上述方法都有一些共同點:需要準備一大筆資金、具備相關的專業知識及最重要的一點--運氣(以免退休金血本無歸)。

回歸退休需求原點  REITs具有多重優勢

回到退休需求的原點,「足夠而且穩定的收入」永遠是首要考量。這次我要談的是同時具備「高股息」、「坐收經營之利」及「不動產投資」於一身的「不動產證券化」產品(REITs)。

以下說明,或許能幫你一窺全貌

不動產投資信託(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)主要分為三種:權益型、抵押型及兼具上述兩種性質的混合型。

以佔大多數的權益型(REITs)來說明:這個商品基本上很像股票,是將一個或多個不動產,如購物中心、辦公大樓、安養中心、停車場、港口、公共建設等產權切割出售,並發行表彰權益的憑證,在交易所掛牌買賣。

REITs的主要收入為租金收益,並且依各國法律規定,一般會將大多數收益分配給投資人。此外,REITs本身的價值,除了租金收入外,還可受惠於房價與租金的成長。

不動產證券化潮流興起  REITs讓資產流動性變高

除了股息成長概念與高股息股票類似,REITs因為在證交所掛牌,相關財報必須透明化,而且透過公開市場交易,變現性高,也增加了資產的流動性。

舉例來說,假設世界第一高樓「台北101」大樓每年有8~10%的租金報酬率,透過不動產證券化,由專業的經營團隊負責招商、管理之後,一般社會大眾就可以透過REITs投資的方式,分享租金報酬,輕鬆成為「包租公」、「包租婆」。

根據統計,全球目前約100兆美元的資產中,不動產就約佔一成;不過,受限於直接投資所需的金額龐大,不動產投資也最容易受忽略。

但隨著不動產證券化潮流興起,使得投資不動產的門檻大幅降低,參與的人也愈來愈多。

根據全球知名的不動產仲介機構--仲量聯行統計,單是2006年,全球房地產的總投資金額約達9,000億美元,其中,超過七成是投資於商用不動產,直逼7,000億美元。這個快速成長的關鍵,正是因為「不動產證券化商品(REITs)」的出現。

佈局REITs 你也能成為包租公、包租婆

投資REITs,除了固定的租金收入(股息),還可受惠於經濟成長帶來的資產增值 (資本利得),是兼具股息與資本利得的高股息概念族群之一。

以REITs發源地--美國為例,統計自1981年~2006年的REITs總報酬(租金收益+資本利得),多為正數,其中的租金收益,更經常佔總報酬的1/3。加上商用不動產租約均為3~5年的長期契約,所以即使在少數不動產市場下跌的年份,穩定的租金收益,還是能夠彌補部份不動產價格下跌的損失!

此外,REITs目前仍處於加速成長的階段,連證券市場高度成熟的英國及德國,也才剛在今年加入發行REITs的行列。

影響所及,全球掛牌的不動產交易(其中REITs交易超過7成),也預期將由2006年的6000億美元,成長至2010年的1兆美元,成長幅度驚人。

還有,不動產指數因與股票及債券的相關性不高,根據伊伯森顧問公司(Ibboston Associates, Inc)的調查指出,投資組合若分別加入10%、20%的REITs,以取代相等比例的股票及債券,還有助於分散風險,提升整體收益率。

目前,市面上已有許多REITs基金(不動產證券化基金),有準備退休金念頭的民眾,不妨在股票基金及債券基金之外,適度佈局「不動產證券化」這個當紅的投資商品,相信能為投資組合,大大加分! 








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