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新聞 財經時勢
搶搭不動產信託 受益憑證列車必讀
文/許高山(律師事務所律師) | 2003.12.01 (月刊)

阿珍最近在雜誌上看到有關不動產信託受益權憑證的介紹:投資人只要投資十萬元購買該項以不動產及不動產租金收入為信託財產的信託受益權憑證,每年保證收益六%,三年到期,由原出賣人保證買回。阿珍對於什麼是信託受益權憑證雖然不清楚,但是,想想投資這種信託受益權憑證的年報酬率可以高達六%以上,內心不免躍躍欲試。究竟阿珍該不該買這項信託受益權憑證呢?

信託,就是委託人把自己的財產移轉給受託人管理處分,而由受益人享受信託財產利益(簡稱為信託利益)的契約行為。例如,委託人如果想成立自益信託,可以把自己名下的土地和房屋信託給銀行,由銀行以受託人的地位管理(例如出租)或處分(例如出售)信託財產,並且由自己享有信託財產管理處分後的利益。

所謂的信託受益權憑證,就是受託人交給受益人做為表彰受益人享有信託財產利益的一項書面債權證明。而且依照信託法第二十條的規定,受益人可以依照民法債權轉讓的方式,把名下享有的信託利益的權利轉讓給第三人。所以,所謂的投資信託受益權憑證,簡單地說,其實也就是投資人向受益人購買受益人所享有的信託財產的利益。

信託利益不保本也不保息

既然信託受益權憑證,就是受益人享有信託財產利益的一項債權憑證明,那麼,投資人在考慮要不要購買信託受益權憑證的時候,首先就必須考慮到自己所花的錢,到底是買到了多少價值的「信託利益」?

所謂信託財產的利益,不外乎包括信託財產的本身(例如前面所提到交付信託的房屋和土地)與信託財產的孳息(例如把房屋出租的租金收入)。因為依據信託法所成立的信託關係和存款的性質不同,所以,信託業法第三十一條明定,信託業不得承諾擔保本金或最低收益率。也就是受託人對於信託財產雖然有管理處分的權責,但是,信託利益的損益必須由受益人自行承擔。因此,投資人在購買信託受益權憑證之前,對於信託財產本身的價值(例如,估價報告是不是客觀,估價的標準是現在的價值或數十年後的價值……)與信託財產的收益是不是安全、穩定(例如,租金收入的承租人是單一或是多數人?承租人會不會提前終止租約……)以及在信託關係存續期間內信託財產所可能產生的負擔(例如,土地增值稅、房屋的修繕費用、信託的管理成本……)都應該有清楚的了解,才能掌握可能的風險。

信託利益的收入也必須課稅

為了克服信託不保本不保息的本質,信託受益權憑證的原始受益人在向投資人推薦時,為了加強信託受益權憑證的信用,大多會有由受託人以外的第三人擔任保證人的情形。這個時候,究竟保證人保證的範圍是僅針對信託財產的本身、信託財產的孳息或是二者兼有,投資人當然應該弄清楚。更重要的是,保證人究竟是不是有十足的財力可以作保,如果保證人的財力不足以保障信託受益權憑證所表彰的權利,那麼投資人購買信託受益權憑證還是可能受到損害。

依據所得稅法第三條之四的規定,信託財產發生的收入,受託人應該在所得發生的年度,按照所得的類別,減除成本、必要費用及損耗後,由受益人併入當年度所得額課稅。所以,如果以前述的例子來看,因為信託受益權憑證的所有人,獲得的信託財產的孳息是房子出租的租金收入,所以,受益人在取得信託財產孳息分配的時候,也要在當年度把這筆收入視為租賃所得,列入個人的綜合所得總額,依法報稅。

不同信託商品 有不同的投資風險與稅負

最近幾年,隨著信託法、金融資產證券化條例以及不動產證券化條例的陸續施行,形形色色的信託商品也紛紛出現。不同的信託商品,不但有不同的法律規範與投資風險,也適用不同的課稅標準(例如金融資產證券化條例的信託商品收益,按六%的分離課稅計算)。投資人在購買信託商品時,除了要考慮信託商品的收益率與稅負之外,更應該積極了解商品的合法性與投資風險,才能夠真正享受到信託商品的利益。








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