過去一般人投資房地產，不是買房子或土地出租賺租金，就是低買高賣賺差價，但是無論哪一種不動產投資方式，投資的門檻至少都要數百萬元。

但自去（92）年7月國內通過不動產證券化法條後，相關的商品自今年下半年紛紛出爐，小額投資人想投資房地產，除了買營建相關個股外，也可以投資不動產證券化商品，間接成為標的房產的主人。

特性似債券 與股市連動性低

所謂不動產證券化，是將不動產的固定資本投資轉變為證券持分型態，也就是將龐大而不易變現的不動產分割成細小單位，再轉化為具備流動性的有價證券。

由於不動產證券化是把固定資產債券化，以租金型的不動產證券來說，在投資資訊方面，投資人只要調查租金及租賃情況，就可查出市場行情，評估投資價值，比起高科技公司容易投資。

比起其他金融商品，不動產證券化商品的性質較似債券，但是投資報酬率相對穩定。而且根據國外經驗，不動產證券化商品與其他投資工具的關聯性低，不易受到其他投資工具如股票等暴漲暴跌影響。

因此美國許多投資人已將這類商品視為股票、債券、現金之外的第4類資產，以分散投資風險。

利息所得按6%稅率分離課稅 不併入綜合所得額

不動產投資商品的發行方式，分為私募及公募兩種。私募的投資門檻約500萬元，主要以法人投資戶為主。而採取公募方式發行的不動產證券化商品，最低投資金額未來可望降到5～10萬元。

採公募的不動產證券商品，除了投資門檻低，流動性也較私募型佳，還可在店頭或集中市場交易，變現性較強。同時因交易資訊公開、價格透明化，較適合一般小額投資人。

不動產證券化商品還有一個特性，就是節稅。因為其利息所得是按6%稅率分離課稅，不需再併入綜合所得總額，或營利事業所得額課稅；對於高所得的投資人而言，6%的稅負有利於個人節稅。

此外，一般受益憑證交易須繳交證券交易稅，但是不動產證券化商品的受益證券交易則免繳證交稅。

怎麼挑選最好？ 除了地點還是地點！

至於投資人又如何挑選這類商品？其實就像直接投資房地產一樣，地點、地點，還是地點。

因為無論是商業不動產貸款抵押受益證券（CMBS）還是不動產投資信託（REITs），好地段的投資標的才能確保租金收益穩定和增值潛力，而且投資人還要觀察該標的物過去的出租率變化及租金回報的表現，做為研判是否維持長期穩定收益的投資優勢。

至於相關風險，專家建議投資人要參考該商品的信用評等（如同債券），以做為衡量投資風險的標準。

目前不動產證券商品多針對法人銷售，除了今年5月台北商銀募集不動資產信託受益證券的IBM大樓，今年8月台新銀私募「特力中欣忠孝東路大樓不動產資產信託受益證券」，成為第二張不動產證券化商品。此外，包含富邦、新光等集團都預計在今年第三、四季推出相關產品。雖然目前可供投資人選擇的商品並不多，但預估未來將會出現更多不動產證券化商品，屆時投資人可以好好加以比較。