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新聞 投資理財
不動產證券化 投資房市的另一種選擇
文/莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授 ) | 2004.10.01 (月刊)

自從不動產證券化條例於92年7月23日實施之後,國內不動產證券化商品便陸續上市,使得不動產市場多了一項活絡市場的投資標的,投資人應該有所認識。

不動產物權規格化、單位化、細分化

所謂不動產,廣義而言,係指土地、土地改良物,及由之衍生而來的所有權,舉凡不動產的相關知識以及商業活動型態皆屬之。狹義而言,則僅指土地、土地改良物,及由之衍生的所有權而言,著重在土地投資利用及建築改良物的相關活動。

依「不動產證券化條例」第4條的規定,所謂不動產,係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場和其他具經濟價值的土地定著物。

而依「不動產證券化條例」第4條規定,證券化係指受託機構依該條例的規定成立不動產投資信託或不動產資產信託,向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券,以獲取資金的行為。

也就是說,「不動產證券化」是將企業或金融機構所持有的不動產物權予以規格化、單位化、細分化,並透過信託增強其信用,以設計公開發行證券,而直接由資本市場募集資金的過程。

不動產證券化採6%分離課稅

根據經建會的評估,「不動產證券化條例」實施之後,透過產業關聯效果,將可有效帶動經濟成長,預估對經濟成長率的貢獻為0.45%到0.65%;亦即直接、間接透過產業關聯效果,對總體經濟所產生的效益相當地高。此外,更能促進金融商品多元化,並擴大資本市場規模,達成「資金大眾化、產權證券化、經營專業化」的目標。

按我國不動產證券化收益係採取分離課稅,稅率為6%,未來投資人將可增加一項低稅負、高報酬的投資新選擇,並且投資人可以不必再將這筆所得與其他綜合所得合併申報繳稅。

根據財政部的分析,不動產證券化商品的投資報酬率約可達到2.8%,因此,如以發行總額為100億元的不動產證券化商品為例,按6%分離課稅稅率估算,國庫依法所課徵得到的所得稅只有1,680萬元;相對其他所得稅率如13%、21%、30%或最高的40%,政府稅收差距最高達6.6倍之多。因此,不動產證券化商品6%的稅率,相對於投資人而言較為有利。

全台商用不動產報酬率至少3%

至於一般人的投資,在投資報酬方面,根據宏大不動產針對全台三大都會區A級辦公大樓與商場租金的調查報告顯示,A級辦公大樓的租金收益扣除空置率、房屋稅等固定支出後,再除以不動產價值,其淨報酬率台北為3.94%,台中為3.82%,高雄為3.39%。

至於全台三大都會區精華商圈內的商場、店面,其投資報酬率,北、中、南分別為5.12%、5.78%、5.92%,但淨報酬率則分別為4.06%、3.93%、3.61%。

除了固定成本 還有諸多因素應考量

由此觀之,就投資報酬率加以分析,相對於目前銀行1年期定存利率約為1.4%而言,擁有固定收益的商用不動產,仍具有相當的投資誘因。

只是就不動產業主而言,如純粹以投資報酬率衡量,很容易發生高估情事,因為不動產除了固定支出的成本之外,每年還要按期繳納地價稅、房屋稅、保險費等,更值得注意的是,換約時租金是否調降以及空置率多寡等變數問題,都應仔細盤算一番。

對不動產業主及受託機構都深具誘因

其次,如再就節稅角度加以分析,就不動產業主而言,如能將已有穩定收入的不動產及其相關權利,經由不動產證券化機制,將其未來可能產生的收益移轉予受託機構,並由其負責管理或處分,則原不動產業主就其收益所應課徵的25%營利事業所得稅,經由信託移轉流程,就無須再申報該筆所得。

至於受託機構所收取的收益,依不動產證券化條例的規定,於該所得分配時,僅需依規定辦理分離課稅,如此,即可將25%的營利事業所得稅降低為6%的分離課稅,而達到節稅效果。因此,依現行法令規定,就多產階級而言,不動產證券化商品6%的分離課稅稅率,頗值得妥為規劃運用。








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