在投資市場多年的經驗告訴我：「每當發生重大的全球性信心恐慌時，就是絕佳的投資機會。」

比方1997年的亞洲金融風暴、2001年的911恐怖攻擊…，多數投資人出現信心危機，選擇認賠殺出，但也有人趁機進場撿便宜，累積下一波獲利的能量。

其實，一個人能不能在機會降臨時，站在贏的那一邊，要看賣掉的是泡沬發生前的幻影，或買到的是價格被錯殺的璞玉。

就像美國次級房貸風暴之後，很多人可能直覺反應：「美國不動產市場的泡沬好像要戳破了！」

因此我們不妨來檢視一下美國次級房貸風暴對REITs市場的影響，以及REITs未來的焦點又在哪裡?

三大特點，讓次級房貸風暴的影響降到最低

目前市場上常見的權益型REITs有幾點特性，可以化解投資人以為REITs會受到次級房貸危機拖累的陰影：

1、各國房地產行情的相關性不高：

目前美國住宅不動產呈現疲態，但歐洲、亞洲的不動產市場還是持續升溫，需求相當強勁；甚至連美國本地的商用不動產，亦未見衰退的跡象。而根據過去十年全球主要不動產市場的相關性分析，各地不動產市場價格之間相關性低，代表發生在美國住宅房市的風暴，不至於延燒全球。

2、本次風暴中心為美國住宅市場，但絕大多數的REITs則以直接經營商用不動產為主：

根據全球不動產權威機構之一的國家不動產投資信託協會（NAREIT）評估，全球住宅型REITs不到整體REITs市場的2成；而相對容易受到信用緊縮危機影響的抵押型REITs（提供不動產抵押貸款，以利息收入為主的REITs），即使在美國，也只約佔整體REITs市場的7%（截至2007年6月的資料），顯示全球REITs受到次級房貸風暴影響的程度，相當有限。

3、REITs財務透明度高，流動性佳，反而有機會受到青睞：

次級房貸風暴雖然是由美國授信不佳的住宅放款機構所引爆，但會延燒全球眾多知名的投資銀行、壽險公司、避險基金及退休基金，主要還是因為精於產品包裝的美國投資銀行，以類似高收益債券的方式包裝成各類複雜的衍生性商品，結果當問題授信機構發生倒閉或嚴重虧損時，自然拖累這些追求高利的國際投資者。

此次，美國次級房貸風暴已使得市場對這些金融工具投資更為謹慎，加上各國上市的REITs具有財務透明度高、市場流動性佳及高股息成長率的特性，反而有機會再獲投資人青睞。

不動產投資的風向球，正吹向歐洲

以全球不動產投資板塊來看，美國是全球上市不動產公司家數最多的地區，目前共計有107家；排名第二的是英國，總計達39家，甚至高過房地產市場相當成熟的澳洲。不過，若論及REITs的普及性，英國仍有很大的成長性。

英國REITs新制一直到2007年初才上路，故現階段轉型REITs的不動產業者比例僅有28%上下，此一水準相較於美國、加拿大、澳洲及紐西蘭等成熟市場，或者歐洲REITs先驅如荷蘭、比利時及法國等國家，仍明顯偏低。而2007年3月上路的德國，更只有13%。

由於英國、德國未來轉型家數可望續增，當此一比例逐漸提升，進而導致流動性增加時，將可推動市值成長，讓投資人得益。而且REITs轉型有助於改善不動產折價情形，歐洲不動產價格可望因而獲得支撐。

未來兩年歐洲不動產股息殖利率看升

此外，拜轉型成REITs比重正顯著成長之賜，預計未來兩年，歐洲不動產股息成長率（Dividend Growth）成為全球之冠的機會濃厚。

根據瑞銀（UBS）的研究顯示，2007~2008年歐洲不動產平均股息成長年增率上看12%，優於新加坡的11%、美國的9%、香港的7.5%、日本的5%、澳洲的4.4%及紐西蘭的3.9%。

基於歐洲未來股息成長空間佳，不論英國或歐陸地區，平均股息殖利率皆可望逐年提升。以摩根大通（JP Morgan）的預估數據來看，未來兩年平均股息殖利率仍是歐陸最高(逾4%)，但英國可望在大型股拉抬下，展現加速成長實力，2008年預估將突破3%，2009年上看3.5%。

而根據全球最大不動產投資業者－ING不動產(ING Real Estate)預估，2008年全球REITs盈餘展望佳，平均的盈餘成長仍有8~9%，和今年相比，並不遜色。

歐洲不動產折價8~20%，長期投資價值浮現

根據摩根大通的研判，歐洲不動產淨值（NAV）未來3年仍將維持正成長。但是今年以來，歐洲不動產股票的價格大幅下修，已使英國REITs折價（市價與淨值之間的差價）20%左右，歐陸不動產亦有8%的折價空間，在歐洲經濟展望仍佳、積極上路的REITs法令又不斷推升不動產市場規模及價格相對便宜下，歐洲REITs正散發著誘人的投資魅力。

根據全球知名物業管理公司世邦衛理仕（CBRE）的報告，儘管美國次貸引起信用市場緊縮，但今年第3季歐洲地區的商用不動產投資，仍創下歷史新高，整體投資金額較去年同期成長24%，達到650億歐元。

事實上，整體歐洲的不動產投資活動依舊熱絡，尤其法國，今年第3季的商用不動產交易金額就達到80億歐元，較去年的46億歐元大幅成長；而法國今年前9個月的商辦大樓成交金額，更高達215億歐元，已接近去年全年的水準。

另外，英國今年第3季也交出亮麗的成績單，商用不動產交易金額達到200億歐元的水準。而倫敦市中心的商辦大樓交易最為熱絡，達到107億歐元。

雖然第3季的信貸危機對不動產交易造成些許影響，但目前看來，整個歐洲不動產市場仍然相當健康，豐沛的資金也將持續流入歐洲不動產市場，繼續成為專業投資法人及一般投資人眼中的焦點。