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新聞 市場動態
歐洲不動產證券化基金 前景依然看好
文/鄭淑弘(ING安泰投顧董事長兼總經理) | 2007.11.01 (月刊)

在投資市場多年的經驗告訴我:「每當發生重大的全球性信心恐慌時,就是絕佳的投資機會。」

比方1997年的亞洲金融風暴、2001年的911恐怖攻擊…,多數投資人出現信心危機,選擇認賠殺出,但也有人趁機進場撿便宜,累積下一波獲利的能量。

其實,一個人能不能在機會降臨時,站在贏的那一邊,要看賣掉的是泡沬發生前的幻影,或買到的是價格被錯殺的璞玉。

就像美國次級房貸風暴之後,很多人可能直覺反應:「美國不動產市場的泡沬好像要戳破了!」

因此我們不妨來檢視一下美國次級房貸風暴對REITs市場的影響,以及REITs未來的焦點又在哪裡?

三大特點,讓次級房貸風暴的影響降到最低

目前市場上常見的權益型REITs有幾點特性,可以化解投資人以為REITs會受到次級房貸危機拖累的陰影:

1、各國房地產行情的相關性不高:

目前美國住宅不動產呈現疲態,但歐洲、亞洲的不動產市場還是持續升溫,需求相當強勁;甚至連美國本地的商用不動產,亦未見衰退的跡象。而根據過去十年全球主要不動產市場的相關性分析,各地不動產市場價格之間相關性低,代表發生在美國住宅房市的風暴,不至於延燒全球。

2、本次風暴中心為美國住宅市場,但絕大多數的REITs則以直接經營商用不動產為主:

根據全球不動產權威機構之一的國家不動產投資信託協會(NAREIT)評估,全球住宅型REITs不到整體REITs市場的2成;而相對容易受到信用緊縮危機影響的抵押型REITs(提供不動產抵押貸款,以利息收入為主的REITs),即使在美國,也只約佔整體REITs市場的7%(截至2007年6月的資料),顯示全球REITs受到次級房貸風暴影響的程度,相當有限。

3、REITs財務透明度高,流動性佳,反而有機會受到青睞:

次級房貸風暴雖然是由美國授信不佳的住宅放款機構所引爆,但會延燒全球眾多知名的投資銀行、壽險公司、避險基金及退休基金,主要還是因為精於產品包裝的美國投資銀行,以類似高收益債券的方式包裝成各類複雜的衍生性商品,結果當問題授信機構發生倒閉或嚴重虧損時,自然拖累這些追求高利的國際投資者。

此次,美國次級房貸風暴已使得市場對這些金融工具投資更為謹慎,加上各國上市的REITs具有財務透明度高、市場流動性佳及高股息成長率的特性,反而有機會再獲投資人青睞。

不動產投資的風向球,正吹向歐洲

以全球不動產投資板塊來看,美國是全球上市不動產公司家數最多的地區,目前共計有107家;排名第二的是英國,總計達39家,甚至高過房地產市場相當成熟的澳洲。不過,若論及REITs的普及性,英國仍有很大的成長性。

英國REITs新制一直到2007年初才上路,故現階段轉型REITs的不動產業者比例僅有28%上下,此一水準相較於美國、加拿大、澳洲及紐西蘭等成熟市場,或者歐洲REITs先驅如荷蘭、比利時及法國等國家,仍明顯偏低。而2007年3月上路的德國,更只有13%。

由於英國、德國未來轉型家數可望續增,當此一比例逐漸提升,進而導致流動性增加時,將可推動市值成長,讓投資人得益。而且REITs轉型有助於改善不動產折價情形,歐洲不動產價格可望因而獲得支撐。

未來兩年歐洲不動產股息殖利率看升

此外,拜轉型成REITs比重正顯著成長之賜,預計未來兩年,歐洲不動產股息成長率(Dividend Growth)成為全球之冠的機會濃厚。

根據瑞銀(UBS)的研究顯示,2007~2008年歐洲不動產平均股息成長年增率上看12%,優於新加坡的11%、美國的9%、香港的7.5%、日本的5%、澳洲的4.4%及紐西蘭的3.9%。

基於歐洲未來股息成長空間佳,不論英國或歐陸地區,平均股息殖利率皆可望逐年提升。以摩根大通(JP Morgan)的預估數據來看,未來兩年平均股息殖利率仍是歐陸最高(逾4%),但英國可望在大型股拉抬下,展現加速成長實力,2008年預估將突破3%,2009年上看3.5%。

而根據全球最大不動產投資業者-ING不動產(ING Real Estate)預估,2008年全球REITs盈餘展望佳,平均的盈餘成長仍有8~9%,和今年相比,並不遜色。

歐洲不動產折價8~20%,長期投資價值浮現

根據摩根大通的研判,歐洲不動產淨值(NAV)未來3年仍將維持正成長。但是今年以來,歐洲不動產股票的價格大幅下修,已使英國REITs折價(市價與淨值之間的差價)20%左右,歐陸不動產亦有8%的折價空間,在歐洲經濟展望仍佳、積極上路的REITs法令又不斷推升不動產市場規模及價格相對便宜下,歐洲REITs正散發著誘人的投資魅力。

根據全球知名物業管理公司世邦衛理仕(CBRE)的報告,儘管美國次貸引起信用市場緊縮,但今年第3季歐洲地區的商用不動產投資,仍創下歷史新高,整體投資金額較去年同期成長24%,達到650億歐元。

事實上,整體歐洲的不動產投資活動依舊熱絡,尤其法國,今年第3季的商用不動產交易金額就達到80億歐元,較去年的46億歐元大幅成長;而法國今年前9個月的商辦大樓成交金額,更高達215億歐元,已接近去年全年的水準。

另外,英國今年第3季也交出亮麗的成績單,商用不動產交易金額達到200億歐元的水準。而倫敦市中心的商辦大樓交易最為熱絡,達到107億歐元。

雖然第3季的信貸危機對不動產交易造成些許影響,但目前看來,整個歐洲不動產市場仍然相當健康,豐沛的資金也將持續流入歐洲不動產市場,繼續成為專業投資法人及一般投資人眼中的焦點。








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