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新聞 投資理財
精打細算「改巢換貸」
文/許派一(投顧公司協理) | 2003.09.01 (月刊)

八十九年起,政府為了活絡房市,開辦優惠購屋專案,規定年滿二十歲的中華民國國民,均可享有一生一次的房貸優惠,貸款金額台北市最高每戶二百五十萬元,其他縣市最高二百萬元。此政策性房貸是由國庫進行利息補貼,目前年息二.三%,比起一般銀行以自有資金承作平均三.八%的購屋貸款利率,足足差距一.五%。

為了把握一生一次的優惠房貸反被高利率綁死

過去受限於政策性優惠房貸無法轉貸,房貸族若發現其他銀行貸款利率更優惠,只能望低利率興嘆,支付較高的利息成本。

近三年利率不斷走低,指數型房貸還出現跌破三%的水準,但在八十九年申請優惠房貸的貸款戶,其適用於銀行自有資金利率卻是固定利率,利率維持在七%以上的貸款戶大有人在,而受限於政策性房貸不能轉貸,民眾白白多付出許多利息。

開放優惠房貸轉貸一生也是一次

今年七月,央行為了便民,讓民眾的銀行自有資金能享受較低的利率,決定鬆綁政策性房貸不得轉貸的禁令,開放每人可享有一生一次的轉貸機會。民眾只要向原承貸機構申請開具「轉貸證明單」,且合計貸款年限不超過二十年,即可享有一生一次的轉貸機會。

在政策鬆綁之後,如果以北市房屋貸款四百萬元為例,其中二百五十萬元適用優惠房貸,剩下的第二順位貸款一百五十萬元就適用銀行提供的房貸利率,以房貸利率六%估算,轉貸為指數型房貸第一年三%的利率後,民眾每月利息至少可節省三千七百五十元,一年可省下四萬五千元。此政策不但讓近三十八萬的房貸族,有了貨比三家的機會,更讓能搭配政策性優惠房貸的民眾深受其惠。

換算後年息省一%以上就可換貸

雖然房貸戶可以隨時「改巢換貸」,不過,政策性優惠房貸轉貸僅限一次,且兩家金融機構合計辦理貸款年限不得逾二十年,轉貸金額也不能超過原來優惠房貸未償還金額,因此,民眾評估是否轉貸時,除了考量自身需求外,也應考量將轉貸後所獲致的「總利益」,與轉貸過程所需支付的「總成本」做比較。

根據時下轉貸流程,房貸族從甲銀行轉到乙銀行需支付五大類成本,但各銀行不見得五種成本都收,有的銀行甚至還贈送第一年住宅火險與地震險做誘因。因此房貸戶在轉貸前,應先試算轉貸後所獲利益,是否足以支付轉貸過程所需支付的總成本。轉貸後的年息若能較先前少個○.五%,即具備轉貸的誘因,若是能少到一%以上,則可以考慮讓房貸搬家了。

何時轉成指數型房貸最有利?

一般民眾轉貸往往著眼於眼前利率的降低,卻忽略了可貸額度的多少。房貸族如果僅著眼於低利率,即衝動地琵琶別抱,到頭來可能只是白忙一場,甚至可能得不償失。所以民眾轉貸前必須先確認重新核貸額度是否足夠,再考慮利率高低。整體而言,平均未償還餘額約在二百萬元左右的舊貸戶,轉換成指數房貸最為有利;但未償還餘額平均約僅剩五十萬元的舊貸戶,轉成指數型房貸的效益不高,不如直接向銀行主動爭取降息優惠。由於目前市場上資金浮濫,銀行業者競爭激烈,主動換約的民眾,通常會得到降低利率的好處。

目前市面上的房貸產品越來越多樣化,但一般的消費者常被複雜的計息方式弄得昏頭轉向,所以選擇房貸應該把握簡單、明瞭、易懂、易算的原則,最重要的是選擇會站在顧客立場著想的銀行,以達到輕鬆購屋的人生目標。

 

 

 

 




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