根據美國商業週刊分析，美元貶值、油價走勢、通貨膨脹、房地產泡沫化以及全球個別經濟體表現等5大不確定因素，是今年全球經濟能否如預期般「緩慢成長」的主要觀察指標。其次，根據環球透視機構（Global Insight Inc.）的預測，2005年全球經濟成長將趨緩並下降為3.3％，較2004年之4.1％降低0.8％。

2005年 政府打拼經濟年

2004年台灣經濟成長率高達5.93％，惟躉售物價（WPI）全年平均上漲7.06％，為近9年新高，其主要原因為國際原油及原物料價格攀高所致；然而消費者物價（CPI）僅上漲1.62％，並且失業率亦已降至4.44％，是近年來最好的成績。加上國內外主要經濟機構預測，今年我國經濟成長率將介於4.1％到4.8％之間，因此，就2005年的經濟發展情勢預估應屬樂觀。

此外，行政院於2004年所提出的2005年經濟施政目標為「11、15、45」：11係指國內生產毛額（GDP）可達新台幣11兆元；15係指平均每人GDP達到1萬5千美元；45係指失業率降至4％且經濟成長率達到5％。由此不難了解政府力圖拼經濟的決心。

2004年，就世界經濟而言，可說是景氣從谷底逐漸攀升的一年，然而面對著2005年，台灣的經濟又得面臨一些不確定因素的挑戰，例如來自大陸的政治壓力與經濟依賴，以及國內政治亂象等。這些因素將如何影響2005年台灣房地產市場的走勢？以下4大指標提供讀者研判分析。

5大因素影響房地產漲跌

至於影響2005年房地產市場的主要因素如下：

1.國際油價攀高導致房價成本推升

往昔，油價、物價與房價的三角情結對於購屋需求的影響甚鉅；到2004年下半年以來，大幅起落的國際油價仍將是2005年影響國內經濟的主要不確定因素之一。此外，更有不少經濟學家認為，即使每桶油價維持50至55美元，今年的經濟成長亦可能下降1％，更遑論假若油價狂飆至70美元或80美元，不僅會直接影響一般民眾的消費意願與消費能力而導致整體經濟衰退，影響所及，亦將嚴重衝擊房地產市場。雖然一般認為國際原油雖有供給不確定性升高及產能瀕臨上限的瓶頸，惟干擾因素消失後，油價應可回歸供需基本面；然而一年來油價不斷攀升，已使得建築成本逐漸提高而導致房價回升了1至2成，其對整體市場而言，顯然是弊大於利。

2.利率調升衝擊購屋意願

3年來中央銀行持續採行寬鬆貨幣政策，對刺激景氣回升已發揮預期效果，不過自去年以來，由於國際石油及主要原物料價格大幅上漲，為維持物價穩定、降低通膨預期心理、避免實質利率過低及調整國際利差等因素，央行遂於93年9月30日與12月30日各宣布利率調升一碼(0.25％)及半碼（0.125％），使得重貼現率、擔保放款融通及短期融通利率分別由年息1.375％、1.75％及3.625％調整至1.75％、2.125％及4.0％，並宣告貨幣政策由寬鬆轉為中立。

雖然目前利率上漲壓力已趨緩和，惟當利率調漲幅度超過2％時，消費者購屋願意亦將隨之下降，因此，就今年的政經環境而言，市場交易必然不若去年熱絡。

3.「熱錢」炒匯不炒房

去年新台幣匯率各季變動，大致呈現升多貶少的格局，12月底新台幣兌美元匯率為31.917元，全年新台幣兌美元平均匯率為33.43元，較上年升值2.97％。2004年以來，受美國升息步調減緩，台灣實質利率仍為負數，以及美國經常帳赤字擴大等因素影響，市場普遍預期新台幣兌美元匯率將持續呈現上漲趨勢。

例如根據雷曼兄弟公司的分析，新台幣對美元從2004年第四季以來一路挺升，但新台幣實質匯率(是指在計算匯率時，將兩個國家的物價列入考量。計算方法為：實質匯率=名目匯率 x外國的物價指數 / 本國的物價指數)還在近30年來的新低，因此，新台幣兌美元可能在今年年底即達到26元兌1美元。而摩根史丹利證券則預測到今年年底，新台幣兌換1美元為28元。

雖然行政院經建會隨即表示，新台幣對美元匯率雖存在升值壓力，但今年大幅調升到26元的可能性相當低；基本上，由於我國擁有鉅額的外匯存底，再加上對美持續的貿易順差，使得新台幣的確存在相當大的升值壓力，然而未來一年可能只會呈現逐步緩升趨勢。

其次，若從大陸大幅貿易順差加以觀察，人民幣明顯存在升值壓力，一旦人民幣升值，連帶新台幣也將面臨再升值的壓力，只有在央行一貫堅守新台幣匯率動態穩定的基本原則下，未來新台幣將只緩步上升，而不致快速升值。

雖然美國升息的步調對房價與匯率有一定程度的影響，不過無論如何，在這一波「熱錢」只炒匯不炒房的情況下，對房價升降的影響不大。

4.供給大於需求情形將逐漸顯現

去年不論就建造執照申請量或預售屋推案量加以觀察，整體市場將於今年下半年再度呈現超額供給的情況，因此，可以預見的是，雖然建築成本已逐漸提高，惟在整體市場供給大於需求、轉嫁不易的情況下，房價走勢將逐漸趨於平穩。

5.非經濟因素影響房地產業發展

國內政治氣氛與兩岸關係對消費者購屋信心的影響至鉅。大陸宏觀調控如果能夠達成「軟著陸」的目標，對國人前往投資房地產的影響；還有中國的反分裂法對台灣的衝擊都是值得關注的一大課題。

2005下半年 房市將呈交易遲滯

由以上可知，2005年的房地產市場受不確定性因素的影響相當大，並且今年「329檔期(註：過去房地產市場之所以會有所謂的329檔期，主要因為3月29日是農曆年後第1個休假日，許多消費者會利用這一天的休假日看房子，建商也紛紛搶在此之前銷售預售屋)」的供給量將會逐漸增加，下半年則更會在買方市場及成屋市場逐漸擴大的情況下而呈現交易遲滯的現象。因此，未來1、2年整體市場亦將逐漸呈現穩定成長的趨勢，至於房價走勢則仍應視國際油價及其對國內物價的影響而定。