根據英國「經濟學人」的調查，全球性的房價飆漲涵蓋面從美國、英國、澳洲、法國、西班牙到中國，幾乎無處不漲。而「經濟學人」與華爾街日報已相繼對全球房地產的高價現象發出警訊。

過去5年，在已開發國家的住宅區房價總值至少增加30兆美元，許多國家的房價已經飆到歷史高點，正形成史上最大的房市泡沫。當前全球房地產泡沫的規模已經超過90年代後期全球股市的泡沫，儼然成為繼網路泡沫以來最大的經濟危機，一旦破滅將重創全球經濟。

無論「經濟學人」是否危言聳聽，台灣房地產景氣領先指標也在連續6季上升後，首度反轉下滑，領先指標下滑意味對未來3季的房市景氣不是那麼樂觀，明年第1季房市景氣可能轉差，這對廠商、政府和投資人來說，不啻是個危險的訊號。

房價飆升現象延燒全球 漲幅超過3成有9國

綜觀近幾年全球房價狂飆，主要是受到低利率政策、全球資金流竄以及跨國投資房地產等因素的激勵；除此之外，支撐全球房市熱潮的原因還包括飽受微利時期與投資不振之苦的銀行業，以及全球投資人轉向尋求更有潛力的投資標的，促使全球房地產市場因而快速蓬勃地展。

根據國際清算銀行針對全球27個國家房地產發展情形的研究資料指出，過去曾經連續3年房價已經創下不合理高價的國家，包括南非、中國、西班牙、澳洲、紐西蘭、英國、法國、愛爾蘭、加拿大等9國，房地產漲幅都超過3成；在亞洲國家中，除了日本的房地產行情逆勢下跌16％之外，泰國則上揚29％、香港27％、南韓20％，台灣也有15％的漲幅。

房價陡降？ 小心！是泡沫化的前兆

值得注意的是，包括澳洲、英國、愛爾蘭、荷蘭、中國和紐西蘭的房市熱度已開始降溫，譬如南非從2002年到2004年間的漲幅由過去曾經連續3年的95％縮小為28％，西班牙由63％縮小為17％，紐西蘭由55％縮小為16％，英國及法國分別由50％及48％縮小為11％及15％，澳洲更是由56％的成長率反轉為負成長3％。根據調查，目前英國房價已經連續10個月下跌，房屋銷量也大減；連一向被投機者視為炒作天堂的澳洲雪梨房地產價格，自2003年以來也已重挫16％。從英國、澳洲等地區房價陡降的現象判斷，這可能是全球房地產泡沫的前兆。

此外，中國在冷卻房地產熱度方面也不遺餘力，根據官方統計資料顯示，在大陸36個大城市中，包括北京、瀋陽、上海、深圳、重慶等12個城市房價出現小幅回落，房地產市場投資需求過旺的趨勢得到一定的遏制。

房市榮景不再 美國經濟跟著大地震

隨著澳洲及英國房價開始走跌，一直支撐美國景氣的房地產行情也顯得搖搖欲墜；美國近年來房價的升幅可觀，包括加州、佛羅里達州、內華達州、夏威夷州、馬里蘭州、華盛頓州及哥倫比亞特區，這些地區的房價增幅至少都超過20％。房地產市場的蓬勃發展替營造業、仲介業造就許多工作機會，美國約5分之2的就業市場都與房地產有關。

美國房地產蓬勃發展時不但讓房屋擁有人能夠向銀行借貸更多的錢，也帶動了一般性的消費支出，更促使金融服務業欣欣向榮；然而，房價不可能一直持續飆升，遲早會降溫，一旦景氣下滑，對美國經濟的衝擊將遠超過其他國家。

房地產驟跌 將拖累全球經濟

雖然樂觀者以為房地產是屬於地區性的資產，並具備「無法移動」的特質，此外，在房貸抵押貸款證券化等分散風險工具的緩衝下，房價的下跌也不至於對總體經濟產生太嚴重的影響；不過，這波房地產泡沫幾乎是一個全球化的現象，主要是由國際資金、人力自由流動以及低利率等全球性因素所匯集而成，愈來愈多富有的專業人士在國外購買第2棟住宅，並且投資國外不動產，這種全球化置產的趨勢無形中助長全球房價的漲勢。

由於近年來銀行和投資人投入房地產已經愈來愈深，所以當房價下跌，以收租金支付貸款的投資人將開始面臨資金短缺的窘境，如此一來，不但會影響個人的財富價值，也將降低購買能力，進而緊縮消費支出，並拖累就業市場；全球金融體系就可能因房價下跌趨於緊繃，造成為數可觀的資金慘遭套牢鎖死，房地產的緊縮甚至會連累金融機構及經濟全面發展，在國際金融市場產生骨牌效應，對全球經濟活動將帶來衝擊。

台灣房市漲幅有限 泡沫危機不大

全球房市過熱雖然是一大問題，但更大的危險是房市問題跟其他經濟震撼如飆漲的油價結合，造成通貨膨脹與利率上升的雙重問題，將會直接戳破房市泡沫，嚴重打擊世界經濟。而未來幾年內房地產熱潮能否有秩序的冷卻下來，而不會爆發嚴重的衰退，最好的解決之道是利率穩定小幅上升，以減緩房價漲勢；聯邦基金利率如果升到4％，不致影響經濟動能，還可以對過熱的房地產市場降溫，讓房地產「軟著陸」。

相對全球房地產市場相繼由熱降溫乃至負成長，近3年總漲幅15％的台灣房地產市場則顯得平穩許多。根據經建會的調查，台北平均房價是平均每戶所得的5.5倍，遠低於上海的13倍以及香港的19倍，證明近幾年間台北房地產漲幅有限，並無出現全面的房地產過熱現象；此外，上海跟香港投資客比例較高，房價容易受投資客炒作的影響而產生劇烈的波動，反觀全台房屋交易平均70％到80％屬於自用型，加上房價所得比不高，因此全球房地產泡沫危機如果發生，上海跟香港經濟受挫的嚴重程度反而超過台灣。

台灣房市景氣回溫 還有得等

過去兩年，國內房市活絡的很大因素是利率下跌和央行的優惠房貸的激勵，因為成本降低進一步帶動購屋意願，不過很多購屋客戶在經濟成長趨緩、房價高漲以及利率逐漸展露上揚趨勢的情況下出現觀望跡象，難以刺激買氣。

值得注意的是，去年第3季以來的中古屋成交量普遍較上一季下滑，先前不少新推案創下區域新高價，進而推動當地二手市場的狀況，已經不明顯，顯示投資客大量退場，預告本波景氣已在今年329檔期達到波段高峰，過去高油價將資金引入房市造成房地產飆漲的時代不會重來，因為現在房市的供給量大且過快，房價已經沒有飆漲的動力，也不會再出現像去年一樣的漲幅，預估漲價空間，最多也只有5％而已，必須等到庫存推案逐漸銷售出清之後，房地產景氣才會再次回溫。

至於攸關景氣走勢的土增稅減半案，不只影響房地產景氣，而且還會影響經濟成長的動力與外資來台投資房地產的意願，但因資本市場永遠提前反映基本面，所以土增稅減徵雖有利刺激房市景氣，但實質利多在過去3年減半徵收期間多已反映，實際影響已不大。