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不動產實價登錄後,公告現值年年大漲,手中已有百萬以上現金的民眾,可能會打消投資房地產的念頭,這些資金有機會流向報酬率相對穩定,而且進入門檻更低的金融商品,尤其是具有儲蓄功能的保單,勢必展開一場搶錢大作戰。
存到人生第一個一百萬 創造穩定現金流
如果想要創造穩定現金流,租金收入是不錯的規劃,但不動產也是各種理財管道中門檻最高的。
若以權狀十五坪、每坪三十萬元,總價四五○萬元的小宅為投資標的,三成自備款就要一三五萬元。因此,存到人生第一個一百萬,才能真正開啟創造未來穩定現金流之路。
但是在實價登錄政策上路後,買房恐怕不再是小資族最嚮往的理財方式。
實價登錄 助長議價空間
地政三法在立法院順利完成三讀後,今(二○一二)年八月,不動產實價登錄正式上路,條文中明定「在相關配套措施完全建立並完成立法後」,登錄價格才得以成為課稅依據。
許多人都擔心實價登錄後就會被實價課稅,不過,依內政部營建署估算,二○一一年第二季全國住宅存量總計七九三萬多戶,按照當年房市交易量三十六萬筆計算,大約需要二十二年,全國住宅才會全都「實價登錄」。
若以房市交易最活絡的時期計算,即使每年交易八十萬戶以上,最快也要十年才能全面完成實價登錄,因此就算要實價課稅也是十年以後的事。但是從房仲業者的統計發現,實價登錄後,不動產的交易速度開始下滑,也助長了議價空間。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,前二波實價登錄資訊揭露的樣本數不足,加上網站不夠穩定,影響民眾的交易信心,雖然民眾的看屋意願因交易價格透明而有增加,但台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等六都的成交天數平均增加二.一天,議價空間也多了一.九%。
不過,住展雜誌研發長倪子仁認為,真正影響民眾買房意願的原因,是實價登錄會拉近公告現值與市價的距離,因此,不必等到「實價課稅」,不動產的交易成本及持有成本都會增加,至於增加的幅度則難以估算。
公告現值上漲 不動產持有成本增加
倪子仁表示,每一筆不動產成交,買賣雙方分別有不同的稅目支出需要負擔,持有期間則每年需支付房屋稅及地價稅,實價登錄後,可能會因為稅基或稅率調整而增加這些稅目的支出。
倪子仁指出,公告地價、公告現值及房屋地段率由各地方政府評定,實價登錄後,各地方政府可依據實價登錄資料調高財產稅,一旦稅基調高,就算稅率不變,不動產的交易及持有成本都會增加。
稅費增加多少難估算 民眾觀望
至於費用會增加多少?信義房屋指出,房屋稅及地價稅是分別徵收,但實際交易不可能把房屋及土地價格分開計算,實價登錄的資料庫也只看得到買賣總額,而平均單價則是直接除以土地及房屋坪數,如果含有車庫,則一併加計之後相除,因此難以估算稅目成本。
在諸多不確定因素下,民眾要出手也變得相當猶豫,最弔詭的是,當前的房屋租金並未反應交易行情。倪子仁指出,土地具稀有性,因此成交行情屢創新高,建商成本增加則會反應在房屋的平均單價上,售價自然居高不下,但租金行情卻像目前的薪資一樣呈現凍漲的狀態,相對報酬率也不如預期。
買房產不如買保單
手中握有一定資產的民眾,換一種理財工具,也可以獲得等同於租金收入的效果,例如有一五○萬元預算的王小姐,本來想買一間四五○萬元的小宅出租,但是算了算之後,便決定改買有生存金的增額壽險。
王小姐分析自己購屋的目的是希望獲得穩定現金流,但支付一五○萬頭元期款後,還要背負三百萬房貸,以貸款二十年計算,每月需支出一.三萬元,與租金收入差不多,也就是說,在房屋順利出租的情況下,王小姐必須等二十年後才能將房租拿來當作生活費,這還不包括空屋時必須自己繳交房貸費用的經濟負擔。
如果將現金轉買繳費二年期的美元增額壽險,每年繳二.一六萬美元,二年共繳四.三二萬美元(以目前美元兌台幣匯率約一比二九.二計算,大約一二六萬台幣),保額一萬美元,繳費期間每年領回基本保額六%,即六○○美元,繳費期滿,也就是第三年開始,每年可領回一六○○美元至終身,二十年就可領到三萬二千美元,在匯率不變的情況下,等於收進九十六萬台幣的「租金」。
王小姐買美元增額壽險的好處是,生存金可用來規劃新的理財方式,增加財富累積的速度,讓資產快速長大。如此一來,王小姐不用等到二十年後房貸繳清才有穩定的現金流,也無需擔心房子租不出去的資金週轉問題,更不會發生未來實價課稅,不動產持有成本增加的狀況。
有錢 可以有另一種選擇
錢是死的,人是活的,如果不懂得資金運用的道理,不但無法達到輕鬆理財的效果,還會面臨資金週轉的壓力。想要累積財富,你可以有另一種選擇。
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