不動產實價登錄後，公告現值年年大漲，手中已有百萬以上現金的民眾，可能會打消投資房地產的念頭，這些資金有機會流向報酬率相對穩定，而且進入門檻更低的金融商品，尤其是具有儲蓄功能的保單，勢必展開一場搶錢大作戰。

存到人生第一個一百萬 創造穩定現金流

如果想要創造穩定現金流，租金收入是不錯的規劃，但不動產也是各種理財管道中門檻最高的。

若以權狀十五坪、每坪三十萬元，總價四五○萬元的小宅為投資標的，三成自備款就要一三五萬元。因此，存到人生第一個一百萬，才能真正開啟創造未來穩定現金流之路。

但是在實價登錄政策上路後，買房恐怕不再是小資族最嚮往的理財方式。

實價登錄 助長議價空間

地政三法在立法院順利完成三讀後，今（二○一二）年八月，不動產實價登錄正式上路，條文中明定「在相關配套措施完全建立並完成立法後」，登錄價格才得以成為課稅依據。

許多人都擔心實價登錄後就會被實價課稅，不過，依內政部營建署估算，二○一一年第二季全國住宅存量總計七九三萬多戶，按照當年房市交易量三十六萬筆計算，大約需要二十二年，全國住宅才會全都「實價登錄」。

若以房市交易最活絡的時期計算，即使每年交易八十萬戶以上，最快也要十年才能全面完成實價登錄，因此就算要實價課稅也是十年以後的事。但是從房仲業者的統計發現，實價登錄後，不動產的交易速度開始下滑，也助長了議價空間。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，前二波實價登錄資訊揭露的樣本數不足，加上網站不夠穩定，影響民眾的交易信心，雖然民眾的看屋意願因交易價格透明而有增加，但台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等六都的成交天數平均增加二．一天，議價空間也多了一．九％。

不過，住展雜誌研發長倪子仁認為，真正影響民眾買房意願的原因，是實價登錄會拉近公告現值與市價的距離，因此，不必等到「實價課稅」，不動產的交易成本及持有成本都會增加，至於增加的幅度則難以估算。

公告現值上漲 不動產持有成本增加

倪子仁表示，每一筆不動產成交，買賣雙方分別有不同的稅目支出需要負擔，持有期間則每年需支付房屋稅及地價稅，實價登錄後，可能會因為稅基或稅率調整而增加這些稅目的支出。

倪子仁指出，公告地價、公告現值及房屋地段率由各地方政府評定，實價登錄後，各地方政府可依據實價登錄資料調高財產稅，一旦稅基調高，就算稅率不變，不動產的交易及持有成本都會增加。

稅費增加多少難估算 民眾觀望

至於費用會增加多少？信義房屋指出，房屋稅及地價稅是分別徵收，但實際交易不可能把房屋及土地價格分開計算，實價登錄的資料庫也只看得到買賣總額，而平均單價則是直接除以土地及房屋坪數，如果含有車庫，則一併加計之後相除，因此難以估算稅目成本。

在諸多不確定因素下，民眾要出手也變得相當猶豫，最弔詭的是，當前的房屋租金並未反應交易行情。倪子仁指出，土地具稀有性，因此成交行情屢創新高，建商成本增加則會反應在房屋的平均單價上，售價自然居高不下，但租金行情卻像目前的薪資一樣呈現凍漲的狀態，相對報酬率也不如預期。

買房產不如買保單

手中握有一定資產的民眾，換一種理財工具，也可以獲得等同於租金收入的效果，例如有一五○萬元預算的王小姐，本來想買一間四五○萬元的小宅出租，但是算了算之後，便決定改買有生存金的增額壽險。

王小姐分析自己購屋的目的是希望獲得穩定現金流，但支付一五○萬頭元期款後，還要背負三百萬房貸，以貸款二十年計算，每月需支出一．三萬元，與租金收入差不多，也就是說，在房屋順利出租的情況下，王小姐必須等二十年後才能將房租拿來當作生活費，這還不包括空屋時必須自己繳交房貸費用的經濟負擔。

如果將現金轉買繳費二年期的美元增額壽險，每年繳二．一六萬美元，二年共繳四．三二萬美元（以目前美元兌台幣匯率約一比二九．二計算，大約一二六萬台幣），保額一萬美元，繳費期間每年領回基本保額六％，即六○○美元，繳費期滿，也就是第三年開始，每年可領回一六○○美元至終身，二十年就可領到三萬二千美元，在匯率不變的情況下，等於收進九十六萬台幣的「租金」。

王小姐買美元增額壽險的好處是，生存金可用來規劃新的理財方式，增加財富累積的速度，讓資產快速長大。如此一來，王小姐不用等到二十年後房貸繳清才有穩定的現金流，也無需擔心房子租不出去的資金週轉問題，更不會發生未來實價課稅，不動產持有成本增加的狀況。

有錢 可以有另一種選擇

錢是死的，人是活的，如果不懂得資金運用的道理，不但無法達到輕鬆理財的效果，還會面臨資金週轉的壓力。想要累積財富，你可以有另一種選擇。