重度肢障的獨居老人郭玉田民國九十三年將房子捐贈給伊甸基金會，附帶條件是伊甸要照顧他的晚年，成為台灣以房養老的典範。

根據內政部統計，台灣的老年人口占十．八％，約二六○多萬人，其中有二成是獨居或老老同住，顯然有許多老人像郭玉田一樣，有房子、沒銀子，可能還重病纏身又乏人照料。

單身老人租屋飽受歧視

有些人在年輕購屋時，會打算到了退休後把房子出售或出租，再想辦法找其他處所居住，完全沒考慮到老年身體機能逐漸退化，適應能力變差，需要熟悉的環境讓自己有一個安心、安全的居住生活。

此外，單身老人租屋飽受歧視，根據崔媽媽基金會統計，九成房東不願租屋給獨居老人，而國有財產局推出銀髮住宅設定地上權標案，更是引起內湖當地居民強力反對，使全案胎死腹中。

老人不想搬離故居，就算想融入新環境也不受歡迎，因此能夠在宅老化的以房養老政策，成為老年安養的新趨勢。

以房養老雙北、高市先試辦

為增加老年安養的選擇，內政部日前宣布將試辦「以房養老」政策，由雙北市及高雄市優先試辦，讓擁有不動產而不符中低收入戶補助的無繼承老人，能用自己的住宅向代辦金融機構逆向抵押，由銀行精算平均餘命後估算可貸款額度，並按月給付，老人領到這筆養老金後仍可住在自宅直到終老，身故後未領完的款額和不動產，將作為以房養老制度的基金。

這項制度將定位為社會福利措施，由內政部社會司主辦、政府出資、銀行代辦撥款，初期試辦規模僅一百人，支付年限最高三十年，並得變更或延長支付年限，實際上路期程及相關細節仍未確定。

大規模 分散風險

政治大學地政系教授張金鶚表示，以房養老的方式應該可以更多元，除政府目前規劃的逆向抵押貸款，還應考慮開放讓壽險開辦「售後租回年金屋」方式，以及社會照護服務等方案。

輔仁大學社會工作學系教授郭登聰提出，老年安養除了生活費的來源，照護服務也是很重要的環結，許多非營利團體（NGO）如伊甸基金會、慈濟功德會等，能夠陪伴老人，給予關懷，並提供生活照顧，因此，以房養老的相關規劃應該還要更細膩。

張金鶚進一步指出，以房養老在初期試辦規模太小，達不到分散風險的效果，且不應只限近貧老人參與，因為一般民眾也會有以房養老的需求，把規模做大，才能分散風險，也不會造成政府財政負擔。

學習美國經驗 擴大經濟規模

張金鶚舉出在美國已行之多年的以房養老方案，老人可將自己的房產抵押給銀行或出售給保險公司，定期獲得一定數額養老金。

美國政府提供的住宅權益轉換抵押貸款（HECM），政府無須出資，僅需負責擔保，借款人過世後將房屋出售，如果還清銀行貸款後尚有餘額，將把這筆錢交給遺產繼承人，如果不足還款，政府將出錢補足欠缺部分，銀行也不會吃虧。因此在相同預算額度下，政府可以照顧更多以房養老方案的申請者。

而且，在美國申請成為貸款人的要求並不嚴苛，所有六十二歲以上老人，只要不欠聯邦稅款或學生貸款等債務，就能將已繳清貸款或是貸款期數所剩不多的自住房拿去銀行抵押，即使申請人同時擁有多間不動產，或將同一建築的其他房間分租獲取收益，仍符合申請資格。

在政府介入擔保，同時納入高資產及一般老人的情況下，使得美國的以房養老市場可以達到經濟規模，永續運作。

售後租回年金屋 壽險公司扮要角

反向抵押與售後租回的最大差異在於老年所能拿回的生活費用多寡。張金鶚分析，反向抵押還是一種貸款方式，房屋所有權歸申貸人所有，因此仍必須面臨還款的問題，而且申貸成數不高。六、七十歲只有五十％的貸款成數，七十～七十五歲有五十五％，七十五歲以上才有六十％，每個月拿到的養老金不見得夠用。

售後租回是將房子賣給保險公司再租回來自住，除了不用擔心房屋維修之外，完全出售獲得的生活費會比抵押貸款來得高，使老年人享有更好的生活品質，且既滿足保險公司資產配置的需求，又能解決政府財源問題，形成三贏的局面。

再者，老年安養每月需要多少經費，以及老年人生命存續的計算，是壽險公司最擅長的部分，而內政部社會司的專業在於社會福利與生活照顧，張金鶚擔心政府單位沒有計算風險的能力，若因錯估風險而使以房養老方案失敗，日後再推動就更加困難。

社會企業能為政府分擔責任

郭登聰表示，社會對於福利政策存在一種迷思，認為不應該有獲利，但從印度尤努斯（Yunus）創辦微型銀行發現，社會企業的興起能夠協助政府處理弱勢族群的問題，保險公司或銀行應該要有社會企業的概念，投身公益，將獲利轉化為對特定族群的幫助，而不是讓商品化背負著圖利企業的原罪。

三方案併行 以房養老永續運作

張金鶚強調，以房養老是一個選擇方案而非強迫性的措施，政府有責任提供老人更多的生活方式可選擇，目前內政部社會司提出的以房養老政策，若從社福角度思考，由政府補貼將會形成財政負擔，此外，達不到規模經濟也會使得財源無以為繼。

張金鶚呼籲政府應同步規劃逆向抵押貸款、售後租回年金屋，以及社會照護服務方案等老年安養措施，並分別由銀行、保險公司以及社福機構辦理，讓一般老人或高資產老人都能參與，才得以永續運作。