近年來政治紛擾、金融風暴可說是一波未平、一波又起，但這些都影響不了火熱的房市狂潮，近3年來房地產價格不斷飆漲，以去（95）年大台北地區的預售屋為例，每坪由41.8萬上漲到44.9萬元，台北縣的預售屋價格也從19.5萬增加到20.4萬元，面對如此熱絡的房市，想在今年買屋、換屋以及投資的民眾該如何選擇，才能買到自用安心又能投資賺錢的好房子呢？日前「理財保險大家談」電視節目特別製作「買好屋自用投資秘訣」議題，邀請淡江大學產業經濟系教授莊孟翰與永慶房仲集團總經理廖本勝為大家剖析目前台灣房地產現狀並提供購屋建議。

房地產發展與交通建設息息相關

房地產的發展與交通息息相關，過去房地產的發展軌跡，幾乎都是跟著交通建設的腳步，許多運輸要衝如高鐵、捷運沿線也因此成為房市需求的重點區域。台灣高鐵正式營運實現了台灣一日生活圈的夢想，與高鐵有關的概念房地產也引發了一連串的投資效應，對此莊孟翰表示，歷經近10年的高鐵興建，相關土地投資醞釀時間過長，如果要購買高鐵沿線房地產自用，最好等通車一段時間後再選擇。

莊孟翰以北一高的發展實例指出，北一高自定案起附近的地價即開始上漲，在預期開始通車的時間漲到最高點，通車後反而下跌，因此莊孟翰認為高鐵效應也會循此模式。他強調，高鐵現有規劃由桃園青埔到台南沙崙一共五個站，可開發的場站區域有1仟5佰公頃，商業面積預計可容納18萬人，附近的產業正緩慢進駐中，進而帶來人口、住宅需求，再配合聯外道路系統的建立，才能真正創造一個新的市鎮。而對於機場捷運沿線的發展，莊孟翰則認為儘管機場捷運會將桃園與台北都會區連成一個都會帶，但實際上桃園人口集結的速度趕不上公共建設，需要幾年的時間發酵，對長期發展可能有利，但短期內則不會有影響。

房市仍以北部地區最為蓬勃

人口的聚集效應會帶動整個房地產市場的需求，莊孟翰以去（95）年的人口統計指出，新竹縣以北的北部地區總面積占20.42％，但人口占率卻高達43.9％，家庭戶數占了45.9％，而其中台北市與台北縣的面積僅佔6.5％，人口卻佔了28％、家庭戶數更高達30.2％，從數據中可看出北部仍為發展的重心，除非真的遷都到中、南部，否則房地產市場仍會以北部地區最為蓬勃。

永慶房仲集團總經理廖本勝則以南港為例表示，除了三鐵共構的優勢外，南港也被定位為經貿特區，加上又緊臨信義計劃區，在台北市發展軸線東移的趨勢下，地理位置、產業定位帶動了南港的開發潛力；而左營雖同為三鐵共構地點，卻未有如南港的房市旺盛，主要是因人口進駐情形不熱烈，相對市場需求不大，房價無力攀升，因此交通發展是否與房價成正比仍要視區域特性而定。

透過捷運的串連 北縣房價因而攀升

台灣房地產市場在SARS侵襲時跌到谷底，之後房價便一路飛漲，建造執照申請案也逐漸增加，根據營建署的統計資料，至95年11月止全台灣住宅存量為739萬戶，而內政部的統計家庭戶數有736萬戶，兩者數字相近，但台北市目前的住宅供給卻不足9萬戶、高雄市不足1萬多戶，台北縣與桃園縣則是超額供給5萬戶、台中市超額供給更達6萬戶之多，莊孟翰表示區域住宅供需嚴重失衡，間接反映出台北市的房價居高不下、中南部則無追價空間。

莊孟翰進一步指出，台北縣雖屬超額供給區，但透過捷運的串連台北縣市已同屬一生活圈，台北縣的超額供給可滿足台北市的需求，台北縣的房價因此攀升。而台中市的超額供給雖高，但由於中科發展、七期重劃區的規劃等置產、投資效益發酵，房價仍有三成漲幅。廖本勝也指出，除了參考家庭戶數的需求外，更須考量實際住宅自用率的高低，以目前住宅自有率78.3％而言，5人中就有1個無殼蝸牛，住宅需求仍大，即使如此，房子位在哪裡還是很重要，鄉下的房舍再多還是乏人問津，台北市的房市供需失衡、房價只漲不跌，加上投資客居間炒作，讓許多欲購屋的年輕族群也只能望之興嘆！

台北市首購 中古屋為優選標的

然而若要購屋，消費者如何從眾多房市中找到自己理想的窩？又該選擇預售屋、新成屋還是中古屋呢？觀察2007年的房地產趨勢，莊孟翰表示，台北市的房價呈現出兩極化的現象，房價、地價不斷創新高挑戰買家的極限，如豪宅、別墅、店面，而首購的產品如中小型的公寓漲幅則較小，這可從富者越富、貧者越貧、中產階級逐漸失去競爭力，資源重新分配而形成的M型社會看出端倪。莊孟翰並指出在台北市幾無新成屋可供銷售，少數的新成屋多為建商保留戶，所以新成屋的價格高於預售屋，而中古屋的價格與預售屋價差至少三成以上，因此中古屋是想在台北市首購或換屋者可優先選擇的標的；且老舊房子因為都市更新或改建計畫而具有可觀的可預見效益，所以越老的房子可能越值錢。

廖本勝也表示，未來北部精華地段仍是房地產主流，而在精華地段上的中古屋相對抗跌性高。反觀台北縣或其他縣市的房地產市場，建商為消化新成屋，所以價格比預售屋低，連鎖效應下中古屋房價也呈跌幅，導致新成屋與中古屋競價求售，所以在台北市以外的區域購屋，新成屋是划算的選擇。

經濟能力有限 可採「先租後買」

若分析近10年來國內的房地產市場，廖本勝表示台北市的房價從86年開始低迷，跌幅近2成，92年開始回升，至95年漲幅達5成，漲跌相抵，10年間的房價平均漲幅只有3成。他進一步指出，以台北市的房價與香港、東京、新加坡、首爾相比並未過高，問題的癥結在於「國人的所得成長追不上房價漲幅」，房價與所得的差距愈來愈大。廖本勝認為以長期的角度來看，房價須仰賴經濟成長率與國民所得的提升來支持，且房價跌停將阻礙整個經濟社會的資金運作，房價漲幅應有合理的適度成長。

因此，在有限的經濟能力下，莊孟翰建議欲購屋者可採取「先租後買」的方式，等部分地區超額供給、價格回跌後再購屋，或累積一定資產後再換屋，逐步循序漸進。廖本勝則建議，如果有購屋預算，可選擇台北市的郊區如文山區，價格較穩定、漲跌幅度較小，另外也可沿著捷運線往市區外圍選擇，在台北縣的部分末端站仍可找到一坪10幾萬的房子。

勤做功課 多看多比較是購屋秘訣

對於選房子的秘訣，莊孟翰提醒，地段太偏遠、相對房價漲太高、自用混合商場的集合式住宅或重大瑕疵如位居路沖、貼有太多售屋看板的建案或區域等都應避免，同時要了解房屋本身的產權使用與屋況。莊孟翰建議，不管是購屋或換屋都要事前做好功課，可依日夜時段分別看屋、實際走訪工地詢問，才能充分了解房子各方面的問題，也可透過網路、報章雜誌了解目前房地產的資訊。廖本勝也建議，有些房仲業者的網站可查知目前的房價、房地產知識甚至提供估價服務，另外經建會也會定期發布房地產季報，消費者可從中獲得相關資訊、再多加比較選擇，就較容易找到自用或投資皆滿意的房子。