自從國際油價大幅飆漲，以及美國次級房貸風暴以來，世界各國的房市與股市頻亮紅燈，國內房地產景氣亦自去年下半年開始呈現緩降趨勢，主要原因在於，這幾年房價上漲幅度遠超過所得成長，導致房價所得比越來越高，其中尤以台北市由92年第一季的5.4倍攀升至96年第三季的9.9倍最為明顯。雖然96年第四季已降為8.6倍，但房貸支出占每月所得已普遍超過30％。

整體市場供給數量攀升

根據《住展雜誌》的統計資料顯示，96年國內預售推案量就高達1.15兆元，至於97年更將高達1.4兆元，此就現階段住宅自有率高達87.83％的情況而言，顯然整體市場已有逐漸超越實際需求的趨勢。

總統大選前，在兩岸三通預期心理與原物料價格持續上漲的交互影響下，不僅促使一般民眾購屋意願再度回升，部分台商回台置產更帶動高總價豪宅的買氣再度顯現，從而亦導致今年大台北地區329檔期預售推案量高達2,000億元，較去年同期的885.3億元大幅成長119％，其中以台北市的1,271億元，較去年大幅成長2.06倍最受矚目，目前市場推案趨勢皆以大坪數、高總價豪宅為主。

至於台北縣的推案量則為668億元，較去年的470.5億元也足足成長了42％。若就推案地區而言，台北市主要集中在中山、信義、內湖、南港與文山，台北縣則為板橋、林口與淡水等地；另外，就預售價格而言，中山區遠雄建設的「遠雄首府」與「遠雄富都」，每坪售價均在100萬元以上，至於大安區「敦南苑」與信義區太子建設的「信義台北」，每坪售價亦將高達150萬元的新高價位。

民眾購屋決策時間將延長

95年，台北市預售房價已攀升至每坪44.9萬元，96年為53.1萬元，今年第一季則更高達62.3萬元的歷史新高點，其中台北市大安區更高達83.8萬元，尤其豪宅每坪超過百萬元者更是比比皆是。

至於台北縣96年的預售房價為24.4萬元，今年則更攀升至30多萬元，其中尤以板橋、新店地區每坪高達50萬元的售價，遠超過一般預期。

今年3月，總統大選後，在所謂三資，亦即外資、陸資、台資的資金行情效應下，各大房屋仲介公司大台北地區豪宅市場成交量均較2月份大幅成長3、4成，根據永慶豪宅事業部統計資料顯示，在這段期間台北市平均成交單價高達56.3萬元，台北縣亦攀升至33.5萬元，與去年同期相較，台北市成交量更是大幅成長140％，台北縣也較去年同期成長了80％。

由此可以預見，就總體市場而言，未來消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降，購屋行為將會更趨理性，並且購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區的產品議價空間亦將隨之擴大；惟區隔產品豪宅市場的走勢如何，短期內仍將受到兩岸三通議題與三資行情效率的影響。

6成民眾認為未來半年是購屋好時機

國內房地產市場雖然在去年下半年受到美國次級房貸風暴、國際股市大跌以及政治因素影響而呈現悲觀看法，但根據永慶房仲網，在總統選後所進行的購屋趨勢調查資料顯示，有超過6成的民眾認為未來半年是購屋好時機，高達8成3的民眾看漲未來三個月及未來一年的房價，同時，首購與投資保值需求也雙雙再度上揚，其主要原因即在於「兩岸三通」及「開放陸資來台置產」這兩項因素，由此可見一般民眾對於兩岸關係的高度期待。

隨著總統大選後，兩岸三通與開放陸資來台置產等相關議題持續發酵，再加上過度期待的預期心理，導致一般民眾又開始擔心房價將會再度上漲，其主要原因如下：

◎台北市精華地段土地閉鎖效應，導致高地價不斷推升房價。

◎房價比價效應延燒：最近媒體所報導皆是以世界主要都會區最高房價為比價基準，例如倫敦每坪549萬元、摩納哥522萬元、巴黎423萬元、紐約392萬元、香港294萬元、東京263萬元、莫斯科235萬元，相對而言台灣房價仍舊偏低，值得加碼搶進。

◎都市更新緩慢：精華地段土地供不應求，相對而言房價必然愈來愈高。

◎三資效應作祟：在台幣升值、兩岸三通在即，外資、陸資、台資等熱錢不斷湧入的情況下，導致房市出現前所未有的所謂資金行情，再加上人為炒作與置入性行銷，終致預期心理高懸不下，從而亦導致好地段、好產品惜售，並且M型房價日益明顯。

首購、投資增加，換屋需求下降

由於總統選後政治局勢逐漸明朗，加以一般民眾對於兩岸關係的過度期待，導致看好後市發展者急遽增加亦屬正常，惟最近2年使用執照核發數量均超過12萬戶，市場已逐漸進入交屋高峰期，在市場供給量大增的情況下，民眾面對著節節高漲的房價，必然也會逐漸失去購屋信心，而這也正是目前房市M型化，有能力高價購屋者僅限於高所得族群，而這類族群的購屋傾向都是鎖定市區特定區域的豪宅，不至於對整體市場房價有太大的影響，因此一般民眾也不需過度擔心未來房價會無止盡的持續飆漲。

其次，在投資保值方面，由於國際油價持續飆漲，加以通膨壓力有增無減，復又看好兩岸三通後房市發展，導致投資保值比重依舊居高不下，雖兩岸三通及開放陸資來台置產，並非台灣單方面決定即可，因此現階段仍不宜過度樂觀，仍應回歸市場供需及經濟基本面，俟將來整體經濟與投資環境改善，才能確保房市的長期榮景。

選後房市變化大不同

至於總統選後首購、投資與換屋的需求變化的主要原因，有以下幾點考量：

◎首購趨向積極的原因：

1.通膨因素：唯恐國際原物料與建材價格不斷上漲，因而再度推升房價。

2.傳統思維模式：油價→物價→房價的連動影響。

◎投資比重小幅上揚的原因：因高級住宅與豪宅價格已高漲，加以投資者僅限於高所得階層、台商、華僑等，因此投資比重僅呈現小幅上揚情況。

◎換屋比重下降的原因：

1.房價已高漲，不急於換屋。

2.換屋後坪數增加，貸款隨之增加，所得不夠支配。

3.換屋後坪數增加，在公設比普遍高達30％以上的情況下，室內實際使用面積增加有限。

理性購屋時代將到臨

雖然總統選後的調查結果，有高達8成的受訪者看漲未來的房價，主要原因在於「兩岸三通」及「開放陸資來台置產」的前提，並且近期受影響較大者應屬商辦、旅館、商務住宅與店面等產品，因此應格外注意的是市場區隔問題，亦即就高價位的區隔產品而言，即使是台北市、台中市與高雄市的精華地段亦應有明顯區別，不宜混為一談，至於一般產品則應留意交屋高峰期新成屋數量的多寡與議價空間大小等相關問題，值得關注的是，房市景氣終將回歸市場機制，並且理性購屋時代終將來臨。