受到美國與歐洲信貸緊縮危機影響，加上國際原物料及原油價格上漲所導致的通膨壓力，全球透視（Global Insight）2008年7月份預期，2008年全球經濟成長率為3.2％，2009年成長率則下修為2.9％。

美國經濟是否會步入衰退尚待觀察，然而，在全球性通膨仍未歇止的情況下，未來全球總體經濟環境不容樂觀。

全球景氣利空頻傳

自2005年以來，國際油價逐漸呈現上漲趨勢，尤以2007年下半年至2008年6月期間的漲勢最為兇猛，加以糧食轉投入生質能源，促使國際糧價不斷飆漲；另外，國際原油期貨價格曾於7月11日觸及歷來最高的147.27美元，最近則亦有跌落至100美元以下的情況，根據環球透視（Global Insight Inc.GI）的研究，若今（2008）年國際油價每桶達到150美元，則世界經濟將面臨停滯型通貨膨脹的威脅。

另外，在國際金融與股市方面，亦有不少利空訊息，例如，繼今年3月美國第5大投資銀行貝爾史登（Bear Stearns）被摩根大通銀行收購之後，9月15日第4大投資銀行雷曼兄弟控股公司（Lehman Brothers Holdings Inc.）聲請破產保護，第3大投資銀行美林證券（Merrill Lynch & Co.）被美國銀行以500億美元收購，全球保險業龍頭美國國際集團（AIG）也於9月爆發財務危機，迫使美國聯邦準備理事會（FED）不得不挹注850億美元貸款。而亞洲國家股市自2007年底至2008年9月16日止，幾乎所有股價均大幅下跌，跌幅最大者首推金融與營造類股，由此不難想像其對房地產市場的影響。

由此可知，當前全球經濟金融環境已呈現惡化的不利情勢，對於國內整體經濟與股市、房市的影響不言可喻。

國內經濟不如預期，消費力道薄弱

行政院主計處8月22日公布今年最新經濟成長率（GDP），已由原預測的4.78％調降為4.3％；全年消費者物價指數（CPI）亦由3.3％調高至3.74％，為14年來新高。

主計處預估，今年全年民間消費年增率只有1.38％，將創下近7年新低，恐使整體經濟雪上加霜。

值得重視的是，根據財政部財稅資料中心最新統計，將全國523萬戶所得資料分為20等分，以2006年的綜合所得分析，金字塔頂端最高5％的平均綜合所得與最低5％相較，高低所得組相差58.61倍，顯示我國貧富差距創下歷史新高。

另外，根據行政院主計處統計數據顯示，今年上半年上班族的薪資，扣除物價因素後，平均每人每月減薪高達1,152元，影響所及，一般民眾消費能力大幅衰退。

為對抗通膨，央行宣布自6月26日開始調高活期性存款、定期性存款和支票存款準備率，這是近16年以來首度全面調高存款準備率，藉以宣示央行對抗通膨的決心。

央行決定採取「價量並重」、「三管齊下」政策，預計收回約2,000億元的強力貨幣，其主要後遺症為：

1.緊縮銀根，將導致房股兩市呈現利空。

2.提高利率，將導致消費者購屋壓力越來越沈重。

世界主要國家房價呈現下跌趨勢

過去20年來，包括愛爾蘭、英國、西班牙、澳洲、法國、瑞典、丹麥與南非的房價漲幅都高達2倍以上；最近，西班牙、愛爾蘭及英國均呈現大幅下跌情況，尤其英國更創1996年以來首次衰退，至於愛爾蘭，由於房市崩盤，導致逾10年的房市成長嘎然而止。

根據美國不動產協會（National Associa tion of Realtors）發布的調查資料顯示，2008年第1季美國3分之2受調城市中位數房價均呈下降趨勢，與2007年同期比較，全國共有46個州的新房銷售呈現萎縮情況。

另外，美國第1季中位數房價已降為19.63萬美元，年減7.7％，與2007年同期相較，全國銷售率亦呈大幅下降22.2％；其次，遭查封的房屋占次貸房屋比率亦高達50％，占全部貸款戶的10％，因此，一般預測，2009年以前，美國房市仍將呈現疲弱不振狀態。

國內房市賣壓沈重

今年第1季，台北市預售房價每坪高達62.3萬元，台北縣亦攀升至26.9萬元的新高，根據住展雜誌的統計資料顯示，今年329檔期的推案量高達2,220億元，是這一波房市景氣以來最大推案量，其次，928檔期的推案量亦高達1,569億元，由此可知，最近幾年北台灣推案量依舊相當龐大。

如再就推案的分布地區加以分析，台北市推案量較大地區為中山區、信義區、內湖區、南港區與文山區，台北縣則為板橋、林口與淡水等地區，無論台北縣市各地區，銷售率均呈現每況愈下的情勢。

另外，值得注意的是，根據調查資料顯示，2006至2008年上半年，北台灣5大區塊的餘屋量累計3萬6,731戶，累計未售出的餘屋金額高達3,115億元，其中餘屋量最大的地區為桃園，累計餘屋戶數1萬9,358戶，未售出金額高達1,352億元；第2大餘屋賣壓區為台北縣，未售出戶數1萬2,044戶，未售出金額為1,137億元，至於台北縣餘屋量最大的地區首推林口，其次分別為淡水、三重等地區。

至於中古屋，3年來仍以台北市與台北縣的漲幅較大且較穩定，其餘各地雖亦有相當的漲幅，惟第3季之後，又普遍呈現回跌趨勢，主要原因仍在於供給遠大於需求。

分析現階段房地產市場景氣趨緩，可歸因於下列原因：

●非經濟因素影響：例如政府施政表現不佳所導致的信心危機。

●國際經濟金融環境影響：例如全球經濟成長下修、通膨加劇、房市、股市大幅下跌，美國次級房貸、雷曼兄弟控股公司聲請破產保護、美林證券被美國銀行收購、以及美國聯準會提供850億美元金援AIG集團等重大利空影響，導致國人投資信心重挫。

●國內股市重挫：國內股價指數自5月20日的9,303點一路下滑至9月16日的5,756.59點，跌幅之大，始料未及。

●信用緊縮：自央行宣布6月26日開始調高活期性存款、定期性存款和支票存款準備率之後，幾乎所有的金融機構都基於風險控管而大幅緊縮貸款，導致建築業籌資不易，連帶市場景氣大幅下挫。

●購屋能力普遍下降：在房價高懸、通膨加劇、實質所得下降，貸款緊縮情況下，房價下跌的預期心理愈來愈濃厚。

超額供給的後遺症：最顯而易見的是，新成屋增加，導致議價空間擴大與銷售率下降。

消費者購屋6大準則

由以上分析可知，現階段國內房地產市場景氣確已逐漸趨緩，因此，未來2、3年消費者購屋時應格外注意以下6大事項。

●市場供需情況如何？－避免過於急切而高價購買。

●大小環境是否優雅？－避免房價便宜，公共設施不完備，導致生活方便性不足。

●議價空間大小？－避免資訊不足而未積極議價。

●房地總價是否合理？－避免公設比過高而導致室內實際可用面積狹小。

●管理維護是否良好？－避免二手市場不流暢而影響日後換屋。

●建商信譽如何？－避免施工品質欠佳或購屋糾紛而無法順利交屋。

對於建設公司而言，建議應積極慎選區位、注意資金調節、降低負債比例、提高售後服務，同時重視風險管理，才能趨吉避凶，安度景氣難關。