在房地產交易過程，土地增值稅所占比例不低，對於持有較大面積土地的房地產，如別墅或透天厝，或持有時間較久的土地，出售時土地增值稅均相當龐大，因此，每人一生可享受一次10％的自用住宅優惠稅率就顯得格外重要。

其次，重購退稅對於換屋者來說，也是一項福音。所謂的重購退稅，指的是原自用住宅用地出售後，新買的自用住宅用地地價高於原出售地價，在扣除所繳土地增值稅的餘額之後，可以再申請退還已繳納的土地增值稅。這麼一來，除可減輕購屋者的稅賦負擔之外，對於換屋族，例如由小換大，或是由郊區換到市區，重購退稅亦是相當實惠的一項措施。

土增稅的重要規定

土地增值稅的課徵，是指土地所有權移轉時，依法必須按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，主要可分為一般用地稅率及自用住宅用地稅率兩種，一般用地稅率又可分為20％、30％、40％三種級距，自用住宅用地稅率則為10％。只不過，自用住宅用地稅率10％，每人一生只能享用一次，民眾可以選擇一次多戶住宅同時進行辦理，亦可以利用贈與方式，交由被贈與者處理。其中與一般購屋者息息相關的土地增值稅重要規定如下：

1.土地增值稅稅率自94年 2 月 1 日起，採用累進的20％、30％、40％等三級稅率，至於長期持有土地達20年以上者，另有減徵優惠。

2.出售自用住宅用地時，一人一生可享受一次10％的優惠稅率。

3.同時出售自用住宅用地後，另行購買自用住宅用地時，原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件，亦可申請退還。

4.因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。

5.配偶相互贈與的土地不課徵土地增值稅。

掌握土增稅節稅6大訣竅

至於一般常見的土地增值稅節稅重要事項，分別列述如下：

• 掌握產權移轉時機：

土地增值稅的課徵是依據公告現值而來，而公告現值調整日期為每年1月1日，因此，如在景氣階段出售土地時，應於12月底以前辦理產權移轉登記手續，藉以規避公告現值的調漲，以達到節稅效果。此外，如屬短期土地投資，應於當年1月1日至12月31日前完成買賣移轉登記，因為此期間公告現值尚未調整，因此，同樣可以達到節稅的目的。

• 運用自用住宅用地10％優惠稅率：

依土地稅法規定，自用住宅用地出售時，不僅可享用10％的優惠稅率，還可依規定辦理重購退稅。而同一土地所有權人同時出售自用住宅用地，視為「一次」出售，仍可享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅的優惠。

亦即同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地面積7公畝，可視為「一次」出售，按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

至於「同時出售」，依規定除訂約日期應相同外，向稅捐機關申報移轉現值日也要相同，惟實務上都是以向稅捐機關申報移轉現值時，在公契上填寫相同日期。另外，若是跨縣市土地同時出售，無需分赴兩地申報土地公告現值，土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地的稅捐機關，統一辦理土地公告現值申報即可。

三、配偶互相贈與土地，得申請不課徵土地增值稅：

依土地稅法第28-2條規定：「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅」；但於再移轉給第3人時，以該土地第一次贈與前的原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

其次，依據土地稅法第34條第4項規定，土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，以一次為限。因此，先生雖用過一生一次自用住宅優惠稅率，但可依「配偶互相贈與土地，得申請不課徵土地增值稅」的規定，先將土地贈與太太之後再行出售，因其土地所有權已移轉，只要太太未曾使用過優惠稅率，並符合自用住宅條件，則太太出售土地時，依然可以享受自用住宅用地10％的優惠稅率課徵土地增值稅。

四、土地移轉與子女，先衡量生前、死後移轉何種划算？

由於生前將土地移轉與子女，必須課徵土地增值稅，死後移轉則必須繳納遺產稅，惟遺產稅免稅額度高，並且扣除項目多，加以土地稅法第28條規定，因繼承而移轉的土地，免徵土地增值稅，因此，如果財產總額不高，即可考慮規劃以繼承方式移轉較為划算。其次，一旦遺產稅及贈與稅的稅率果真如預期調降至10％，則其節稅效果則更顯著。

五、以設定地上權、典權方式開發利用：

依土地稅法第28條規定，土地所有權人於所有權移轉時，應繳納土地增值稅，因此，以設定地上權或典權方式開發利用土地，實際上並未將土地所有權移轉，也就不必繳納土地增值稅，惟應注意的是，設定典權必須預繳增值稅，俟出典人回贖時再無息退還。

六、土地權利信託移轉：

由於土地所有權的信託是由委託人移轉與受託人，其權利變更登記原因為「信託」，與一般土地所有權移轉情形迥異，因此依法不課徵土地增值稅。

其次，信託土地於信託關係存續中，土地所有權人已將其移轉與受託人，由受託人依照信託本旨為受益人的利益或特定的目的管理或處分，如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬作住宅使用，與其他要件符合自用住宅規定，則受託人出售土地時，仍可以按自用住宅用地10％的優惠稅率，課徵土地增值稅。

適當規劃  就能達到節稅效果

買地、賣地時的龐大金額，常讓民眾暈頭轉向，而忘記其中還有節稅的空間。只要民眾能在處理房產前，先清楚了解自用住宅優惠稅率以及重購退稅等相關規定，並作好適當規劃，相信民眾亦可在買賣房產的過程中，輕鬆節稅。