根據日本內閣府發表的最新「世界經濟潮流」報告估算指出，中國二○○九年國內生產毛額（GDP）在全球的比重為八．三％，到二○三○年時將成長至二十三．九％，成為相當於日本四倍的經濟大國，且將取代美國成為GDP比重世界第一的國家；屆時全球GDP排名將由二○○九年的美國、日本、中國、德國，轉變而為中國、美國、日本、印度，而整個亞洲在世界經濟的比重亦將由二十五％成長至四十％，並且中國亦將逐漸從「世界工廠」轉型為「世界市場」。

另外，目前中國外匯存底已高達二．四兆美元，根據世界銀行估計，今年將累積達二．○七五兆美元，二○一一年更將高達三．○二八兆美元，而這也正是各國普遍看好中國經濟遠景的主要原因。

其次，根據三商銀最近內部股市研究報告指出，預計二○一○年上半年回檔之後台股將進入主升段，並且將出現「超級買點」，其主要原因即著眼於台商回流與ECFA效應所帶來的「兩岸紅利」，因此大膽預估二○一一年台股將會一舉突破一萬二六八二點，再創歷史新高。

東西方夾攻 台屋佈局宜謹慎

惟目前仍有不少國際財經專家不斷提出亞洲新興市場資產泡沫的警訊，尤其是當西方國家的經濟復甦愈顯遲緩，利率正常化的時間拉得愈長，各國央行對於流動資金的撤回愈快，資產泡沫危機就愈大；其次，美國是否會步日本後塵，為解決經濟衰退問題所採取的寬鬆貨幣政策，反而再度掉入資產泡沫危機陷阱？另外，中國房地產是否真如一些財經專家所謂「金融史上最大泡沫」？

凡此種種均導致亞洲各國對於股價和房價的飆漲，都已普遍採取壓抑措施，避免進一步惡化而影響整體經濟發展；至於當前影響台灣房地產的主要因素，除了國際經濟之外，中國未來的利率與匯率走勢、房地產壓抑措施，乃至於ECFA的簽訂，都是值得深入探討的重要觀察指標。

CEPA簽署後 香港房股市齊飆漲

二○○三年六月香港和中國簽訂CEPA之後所帶來的資金動能促使股、房雙漲，恆生指數從二○○三年六月三十日的九五七七．一二點一路飆漲至二○○七年十月三十日的三萬一九五八．四一點，四年漲幅高達二三四％。

其次，就房地產而言，CEPA簽署之後，當年十月房地產業績隨即呈現向上攀升趨勢，尤其是港澳自由行之後，除旅館住房率大幅提升之外，零售業店面交易亦逐漸熱絡；另一方面，在香港政府積極招商引資的情況下，不少陸企亦開始在香港成立分公司，甚至辦理投資移民等業務，尤有甚者，歐美基金亦快速湧入，從而導致商辦大樓大幅漲價，租金隨之大幅調漲，豪宅價量亦呈現直線上升，其對房地產業最直接的影響，涵蓋估價、規劃、物管、仲介、建築及室內設計等層面；按二○○三年五月到二○○八年六月，ABC級商辦指數分別上漲二八二％、二六八％、二四四％。

至於高級住宅方面，從二○○三年第二季到二○○八年第二季足足飆漲了二○七．四四％，雖然二○○八年第四季因全球金融海嘯而驟跌二十一．七六％，但是到二○一○年第一季又大幅上漲四十．六九％，總計二○○三年第二季至二○一○年第一季漲幅高達二三八％，一旦台灣與中國簽署ECFA，香港經驗是否會在台灣重演？不僅備受國際矚目，也讓國人看好ECFA對台灣房地產的利多預期。

錢多為患 北市房價居高不下

台北市高房價形成原因，錢多為患，導致「內需＋外需＋預期心理」，逐漸形成「房價上漲→地價上漲→房價上漲」螺旋式上漲的惡性循環。

二○○九年台股漲幅高達七十八．三五％，加上最近ECFA即將簽署的利多預期，導致台北市房價不斷向上攀升，其中尤以高級住宅與豪宅所受影響最大。至於這一波房價飆漲的主要原因則可歸納為以下五點：

1.超低利率：有史以來最低、最長的低利率時期。

2.資金行情：有史以來最多的氾濫游資。

3.大幅降稅：有史以來最大的租稅降幅，例如遺產及贈與稅由邊際稅率五十％大幅調降至單一稅率十％。

4.國產局標售土地：有史以來最高的地價漲幅，例如今年一月二十八日台北市仁愛路二段住宅區土地每坪飆漲至六七九．○八萬元。

5.預期心理：ECFA的利多炒作。

ECFA對台灣房地產的影響，在兩岸關係逐漸改善、ECFA利多預期、股市與房市相互拉抬效應，以及兩岸和平紅利的誘因下，未來兩岸房、股兩市勢必因經濟與資金的密切連結而產生高度連動性。尤其在中國今、明兩年經濟成長預期仍將高達九．五％與八．五％，以及國際化的大趨勢下，未來台北、上海、北京等地的房地產勢必還會出現相當程度的炒作行情。

按現階段中國都市化人口僅四十五．三％，加上一％的人口握有全國四十一．四％的財富，在財富分配極為不均的情況下，未來中國主要城市房價的劇烈變動勢將無可避免，而這或許正是房地產投資者所期待的投資致富機會。

香港房市經驗在台重演？

香港房市經驗是否會在台灣重演備受關注，造成這種預期心態的主要原因有二：

1. ECFA的利多預期
2. 最近由於房地產投資人士與媒體不斷傳播台北市房價與國際相較長期偏低，ECFA一旦簽定，陸資將會大舉來台購屋置產的訊息，導致房價出現補漲行情的預期；新光人壽副董事長吳家錄曾公開表示，兩岸簽署ECFA之後，陸資將大舉來台購置商辦及豪宅，屆時價格至少會再漲二十％，即為明顯的預期心理反應。
3. 台商回流與富士康效應
4. 近年中國本土企業崛起，加上生產要素價格節節高漲，部分台商因逐漸喪失競爭優勢而亟思回台投資，惟在產業投資環境尚未改善的情況下，部分資金已先行投入股市與房市而加劇其漲勢，其中最明顯的是，除台北市之外，連台中市與高雄市也都處處可見台商回流購屋置產的蹤影。
5. 另外，最近政府正積極與六大工商團體討論因「富士康效應」所形成的「鮭魚返鄉」議題，使得台商回流所導致的房價效應也跟著受到關注；其次，台北松山機場與虹橋機場在六月十四日直航，「兩岸雙城一日生活圈」形成後，對台北市商辦與精華地段豪宅的需求為何？另外，隨著兩岸經貿以及民間交流日益密切，外資、歸國華僑的購屋需求是否也會同步跟進？凡此種種，都將直接對台北市精華地段房地產產生價量的變化。

至於ECFA對台灣房地產的影響，就市場面而言，最直接的影響如下：

1.產品區隔愈來愈明顯

國內房地產總體市場長久以來存在著超額供給問題，但是在投資需求居高不下的情勢下，區隔市場愈來愈明顯，除北部與中、南部之外，台北市、縣甚至台北市東、西區的房價，都將因區域市場的差異而產生量變與質變。

2.資金行情助漲北市豪宅房價

台北市由於土地供給彈性小，加上都市更新緩不濟急，導致近年精華地段的地價呈現有史以來最高漲幅，例如自民國九十年以來國有土地標售即逐漸由每坪一～二百萬元飆漲至今年六～七百萬元，地價年年飆漲，不斷推升房價，在「房價上漲→地價上漲→房價上漲」的相互拉抬效應下，終於導致房價呈現螺旋式上漲的惡性循環，其中尤以台北市東區的高級住宅與豪宅所受影響最大。

3.商辦市場行情看好

根據信義房屋二○一○年第一季的資料顯示，台北市商辦大樓平均租金為每坪一七三五元，與去年同期的一七二九元相較，僅些微上漲，與最高點的二○○八第二季一八七一元相較，則下降約七．二七％；至於＋A級大樓每坪租金為二五五八元，A級大樓一七九○元，B級大樓一四一六元，其中又以信義世貿商圈的二二八六元為最高，其次為敦南商圈的一九○四元。整體而言，現階段平均空置率為十一．三六％，在空置率仍未明顯改善之前，租金水準仍處於持續盤整狀態；一般認為，一旦ECFA簽署，陸資企業大舉來台，勢必引發台北市商辦大樓房價與租金調漲。

4.台中市、高雄市 高級住宅漸受青睞

自從二○○三年房地產景氣逐漸活絡以來，原本台中市與高雄市市場價量都沒有受到太大的影響，但隨著中國生產要素價格的變動，台商逐漸回流，台中市七期以及高雄市美術館附近的高級住宅交易情況日益活絡，惟目前仍只限於台商回流部分，至於ECFA簽署之後是否會大量引進「外需」，進而導致香港經驗重演而大幅推升房價，雖有不少業者看好此一趨勢，不過仍應以保守態度看待較為妥適。

房價泡沬化？簽ECFA半年後見真章

現階段大家對房價關切的焦點，不只在於ECFA簽署之後是否會大量引進「外需」，而造成預期心理益加濃厚，導致香港經驗在台灣重演而再度推升房價？另一方面，會不會有資產泡沫破裂危機，也是一大議題。

就現階段台灣的房地產市場而言，大家所關切的除了房價漲幅大於GDP成長率、投資性需求依舊未減之外，房貸餘額占GDP的比重過高也值得重視。一旦各國利率提升，國際資金退潮，甚或中國房地產因升息或人民幣升值而導致房地產泡沫破裂，則台灣房地產市場勢必同步遭受波及。不過，現階段房價只要不再繼續飆漲，就沒有泡沫破滅的危機。

按中央銀行二○一○年四月統計，購置住宅貸款餘額為四兆九六七四．八五億元，二○○九年的GDP為十二兆五二七四億元，房貸餘額占GDP的三十九．六五％，如再加上房屋修繕貸款七六四八．一六億元，房貸餘額已占GDP的四十五．七六％。不難了解當前房貸餘額所占GDP的比重已瀕臨國際常用以衡量房價泡沫的警戒線；未來國內房地產市場走勢如何，仍視主管機關是否採取壓抑措施而定。

只要ECFA議題不再發酵，國際熱錢不再繼續匯入炒作，並且中國房地產沒有出現泡沫破裂情況，國內房價就無泡沫破滅的危機，否則過份飆漲的房價終究還是要面臨下修的考驗。無論如何，等到ECFA正式簽訂半年後，景氣能見度即可見真章。