在景氣長期低迷的情況下，一般購屋行為也逐漸由「投資策略階段」轉而進入「節稅策略階段」；而由於房地產稅費種類相當繁多，其中更以土地增值稅的負擔最重，不過土地增值稅卻有一最佳節稅利器，即「自用住宅優惠稅率」，因此如何善用其優惠規定來節稅，也就顯得格外重要。到底什麼情況下可適用此優惠稅率？又該注意哪些事項？以下的整理不僅可提供第一次購屋者參考，亦有關於重購者的節稅重點。

五大要件

適用自用住宅土地增值稅優惠稅率的要件包括下列各項：

● 面積

所出售的自用住宅用地面積，都市土地以三公畝（九十．七五坪）為限，非都市土地則以七公畝（二一一．七五坪）為限。

● 一年內不得出租或供營業使用

簽約買賣之前一整年都沒有任何出租或供作營業情形，否則就必須等收回或不再營業滿一年後才可適用。就店面、辦公室或其他具有營業性質的建物而言，若其節省的土地增值稅額大於營業利益，便不妨將其暫停營業一年後再行出售。

● 一人一生只能使用一次

由於自用住宅優惠稅率有此限制，因此應以最高價值的標的物為優先，並可同時移轉多戶以充分享用「一次為限」的規定。

● 設籍

自用住宅優惠稅率規定房屋出售時（以申報日為準），所有權人須設籍於該房屋內，若本人未設籍而有配偶或直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）設籍者亦可。倘若平時沒有設籍，只要在簽約當時已設籍即可。

● 建物權屬

土地上須有建物，該建物為自有、配偶或直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）所有均可。

三大重點

其次，在運用自用住宅土地增值稅優惠稅率時，尚有以下三項值得注意的情況：

● 兩處以上同時使用

若兩處以上房屋同時出售，並且符合自用住宅優惠稅率規定，合計面積在限制額度之內，只要訂約日期相同並在同一天辦理申報移轉現值，即可適用自用住宅優惠稅率，享受最大節稅利益。

● 新建物規定

自用住宅建築完成未滿一年者，其房屋評定現值必須為房屋基地公告現值的十％以上。

● 拆除重建

舊有建物拆除重建如符合自用住宅的規定，在新建物使用執照核發前出售土地，可享受自用住宅優惠稅率，但在領到使用執照後再出售則不能適用。所以拆除重建而欲加以出售者，應在新建物使用執照核發前出售土地，方可達到節稅目的。

重購也可申請退稅

由於每人一生只有一次適用自用住宅土地增值稅優惠稅率的機會，而重購退稅又以賣價扣除所繳納的稅額計算價差，因此只要條件符合，即可以一般稅率申報繳納，再申請重購退稅，以便保留一生只有一次的機會，作最有利的節稅規劃。

但必須注意下列八項提示︰

1兩年內重購可退稅。

2先賣後買、先買後賣均可適用。

3重購的土地五年內不得轉讓。

4新購的土地仍供自用住宅使用。

5把握退稅機會及期限。 

6可規劃出售舊屋的土地增值稅以一般稅率繳納。

7注意重購退稅的時效。

8可辦理綜合所得稅退稅。

由於一般土地增值稅的稅率為四十％、五十％、六十％，而自用住宅優惠稅率為漲價總金額的十％，兩者相差懸殊，故自用住宅優惠稅率實為節稅的一大捷徑，而要格外留意的是，應妥善保存收費憑證以作為日後扣抵憑證及辦理移轉登記之用。

此外，更值得注意的是，目前土地增值稅兩年減半徵收的規定，係自九十一年二月一日至九十三年一月三十一日止，如欲從事節稅規劃，應把握此一難得的好機會。