不動產市場漫天開價的積習已久，交易熱絡時，甚至可以一日三市。但如今行情低迷，有別於過去以市價起談的情況，許多交易皆已自動打8折議價，不少投資客原本期待賺進幾百萬元的差價，現在卻因為要擔心去化問題，不得不忍痛脫手。

對銀行緊縮授信宜提高警覺

美國次級房貸事件最近同時引發房地產及股票市場的風暴，這不禁令人想起國內的房貸市場，以往因為過度競爭，幾乎沒有風險控管的觀念。如今，國內銀行開始重視放款風險，提高利率、降低放款成數，但在銀行緊縮授信之餘，購屋者的金援也勢必受限，難免會對房市造成衝擊。

房地產與股票兩個市場向來互動密切，資金相通，但今年下半年，由於政府極力作多股市，造成資金大量湧入，如此一來，房市資金動能自然會受到影響。

須提防房地產「融資斷頭」

美國次級房貸事件之所以如此嚴重，是因為即使沒有還錢能力、信用不佳的人，都可以申請到貸款，借款機構也不考慮其償債能力，以為只要房價上漲，就能夠確保賣出抵押的房子後，足以清償所有的貸款。

殊不知這種肆無忌憚擴充信用的做法，反而很容易落入惡性循環的陷阱。

因為當購屋者或投資客無力清償房貸本息，必須拋售房子時，很容易造成市場價格大亂。套句股票術語，這就叫作「融資斷頭」。

高房價還能支撐多久？

假設消費者購屋的膽子、勇氣、購買慾望，全都來自於銀行的「金援」，相對的，這也勢必提高銀行的放款風險。當銀行貸款成數由7、8成，提高到幾乎百分之百，甚至連裝潢支出也可全數貸款時，這代表銀行貸款過程已充滿風險。

不動產業者為求順利出脫建物，經常標榜高房貸成數，只是一旦面臨銀行緊縮，這類承諾就成為幻影，導致買家競相退屋，甚至影響房市的成交行情。

因此，當市場仍極力創造價格上漲的假象，議價空間卻從原本的1成擴大到2、3成時，不免令人懷疑，高房價還能支撐多久呢？

台灣有一陣子因大量推展信用卡，使得消費金融成為銀行的主要獲利來源，只是當持卡人信用破產時，授信越浮濫的銀行，受傷的程度也越大。另一方面，許多人信用破產，銀行又開始緊縮信用，投資、消費自然減少，房地產市場也變得低迷，經濟當然就會衰退。

市場漸有「寧可賺少也要賣早」的心態

以本人近來處理銀行不良資產的經驗為例，「寧可賺少也要賣早」，似乎已成為目前市場的普遍心態。

儘管這可能與銷售時點有關，但低迷的氣氛已經讓不少買家改採保守觀望的態度，令人頗有房地產已從燦爛歸於平淡之感。

次級房貸事件遲早會衝擊房地產市場

次級房貸事件是美國把一些信用不好的授信包裝成金融商品，然後銷售到全世界，吸引許多共同基金不斷投入與連結，結果當次級房貸的公司垮掉時，全球擁有這類商品的投資人或機構也受到傷害。

其中，股市受到的衝擊比較迅速直接，房地產市場受到的影響雖然還不明顯，但幾乎只是時間遲早的問題！

最近又有建商拜訪央行總裁，要求不要再提高利率。猶記得7年之前，同樣也有建商組團拜訪總統，希望能夠刺激房地產市場，把行情帶上來，並且一併解救金融業的逾放危機。

結果從2000年開始，政府相繼推出減稅、降低利率等措施，使台灣房地產風光了4年，部份地區房價也漲到一般市井小民買不起、中產階級也感到失望的程度。

如今，豪宅淪為富豪間的金錢遊戲，市井小民只能望屋興嘆，而且這個現象仍不斷在市場上演，投資者對房價的容忍度與忍受力是否還能繼續負荷？令人存疑！

要懂得戒急用忍、居高思危、知所進退

「再高的浪都會趨於平靜，再大的泡沫都有破的一天！」「沒有永遠上升的市場，也沒有永遠低迷的市場。」

當市場熱度達到極限時，就應該想到是不是要降溫了。套一句股神巴菲特的話：「當所有人都在樂觀的時候，你應該悲觀，當所有人都在悲觀的時候，你可以樂觀。」

買進不動產能否獲利，主要是看買的時間點與氣氛，當房價創新高時，追逐的風險當然也高，當房價破新低時，買才會有獲利的機會，這是千古不變的投資原則。

大多數投資其實不需要什麼特殊技巧，觀念才是能否獲利的關鍵。因為市場沒有永遠的春天，也不會有永遠的冬天，「戒急用忍、居高思危、知所進退」，才是正確的做法。

投資房地產也要有停損、停利的觀念

因此，投資房地產也要有停損、停利的觀念，不要死守著房子等景氣復甦，更不應受到不適合及不切實際的題材吸引，畢竟當行情在高檔時，許多似是而非的題材都會出現，但結果卻讓投資人空歡喜一場。

台灣目前的房價仍居高不下，然而，民生物資今年來卻不斷上漲，民眾轉而選擇低價的替代品，以減少不必要的開銷，央行也被迫提高利率。即使房價沒有明顯下降，但在內需不振，利率上升也將使得借貸成本增加的情況下，投資客降價脫手的急迫性勢必上升，並進一步導致獲利減少。

一生一屋土增稅優惠的受益者是誰？

中產階級能被合理對待，政府決定推出土增稅優惠的措施，由所謂「一生一次」改為「一生一屋」。

「一生一次」是指一人名下擁有一屋，一生都可享有低稅率優惠，但這種優惠條件對投資客其實沒什麼幫助。因為「一生一屋」規定民眾持有房屋的期間至少要6年以上，賣出時才可享用10%的土增稅優惠稅率。

以投資客動輒擁有5到6戶房子來看，可能要花掉36年，才能完全出清並適用這項優惠，恐怕緩不濟急。

對一生大概只能擁有一戶房子的中產階級來說，因6年後換屋仍可享用10%的優惠稅率，對中產階級及長期持有房子的人，自然比較有利，可以不必擔心好不容易擁有比較滿意的房子後，還要繳一大筆稅給政府。

但對於無力購屋或換屋的人來說，這個優惠恐怕一點用處也沒有。因為他們光是支付每個月的生活開銷，就已經所剩不多，如今物價又不斷上漲，對低所得者來說，這是享受不到好處。政府恐須重新調整政策，才能讓民眾滿意。

現在應該出手還是退場？

國內房地產市場目前畢竟已非起漲階段，在行情處於高檔時，任何政策利多對於激勵房價，恐怕都不會有太大影響。

至於眾所期望的2008年，究竟會是「利多出盡」或「利空來臨」？似乎也還需要拭目以待。

此時應該出手還是退場？投資客應否獲利了結？或者應該等待「明天會更好」？我想，建立停利、停損觀念，才是最實際的作法。