文/何楷平 | 《現代保險》雜誌 | 2022.03.01 (月刊)

俗話說「有土斯有財」，老一輩的人總認為，有錢一定要買房子；然而，也有不少人為了買房、養房，窮到只剩房子，甚至好不容易繳完房貸就準備住進養老院。也有很多人會用保險存錢、滿手保單，有需要時卻用不上。

面對高齡少子化的趨勢，當年賣命打拚、存下大筆積蓄「養」的房子、買的保險，在需要時能不能「養我們」？電視節目【健康保險大家談】邀請四位專家，為觀眾解說，萬一年老時有資金需求，如何讓房子和保單「活起來」，變成照顧自己老後生活的「永久財」！

房市熱絡 貸款餘額創新高
資產配置 專家怎麼看？

疫情持續升溫，房市依舊熱絡，貸款餘額持續飆升。根據中央銀行統計，截至去（二○二一）年十一月，台灣住宅貸款餘額高達八兆六九四四億元，創單月歷史新高，國人寧可每年繳交上千億元的房貸利息，也要咬牙買下一間房，究竟是為什麼？

清華大學計量財務金融學系教授兼科技管理學院院長林哲群認為，主要有四大原因，包括低利率、股市V型反轉、通膨危機意識，以及房市看漲。「疫情期間股市曾經大跌，後來又V型反轉，不少人一夕間創造財富，剛好利率低、借貸成本低，買房變得相對容易，加上面對通膨風險，以及看好未來房價上漲，就會傾向把錢投入房產。」

然而，買房看似添購資產，對很多人而言卻是「負債人生」的開始，許多年輕人為了購屋，無論如何也要擠出頭期款，卻沒考慮未來得扛下好幾十年的房貸，「以前買房還款期大多是二十年，現在已經普遍拉長到三十年，雖然目前利率非常低，但未來如果利率翻轉提高，利息的負擔也會加重，是否有穩定的收入可以支付房貸就是一大考驗。」《現代保險》雜誌發行人林麗銖說。

買房是五「子」登科最遠大的想望，不少年輕人因為付得起頭期款，就大膽出手買房，對此，合作金庫商業銀行副總經理呂瑞齡提醒，買房需要長遠考量和財務規劃，收入穩定且大於支出，才能考慮買房。而林哲群更建議，買房不必一步到位，不必非要買在蛋黃區，更重要的是，每月負擔的房貸額度，最好不要超過收入的三分之一，以免影響生活品質。
 

不論買不買房，資產配置都十分重要，精算背景出身的臺銀人壽保險公司副總經理劉啟聖認為，年輕人可將收入的十分之一作為生活花用，剩下的投入到資本市場，包括不動產、基金、保險、股票等，搭配符合自身風險承擔能力的標的，持續穩定的投入，到了屆臨退休之際，就相對有機會達到財富自由。
 

人生兩大「永久財」
房產、保單 如何活化？

房子是不動產，變現不容易，保險也大多為長年期商品，且具有以小搏大的槓桿功能，解約是最不利的選擇。但萬一需要現金周轉，如何運用手邊最保值的房產和保險，將這兩大「永久財」轉換成可靈活運用的現金流？

「房子是永久財，終身壽險保單也是，房子可以Refinance（再貸款），讓老年生活有穩定現金流，終身壽險則可以保單貸款，隨著帳戶價值（保單價值準備金）增加，萬一臨時有資金需求，不必解約，直接向保險公司申請保單貸款即可。」劉啟聖分析。

「某些保險的確是一種強迫儲蓄的商品，」林麗銖指出，早年的保單，雖然利率不比當時的市場利率高，但隨著市場利率一路往下走，當年那些固定利率的商品，就成了高利率的保單，也累積出一筆可觀的保價金，「如何讓這些有保價金的保單活化，用在自己老後的生活，是高齡化社會非常重要的課題。」

老一輩的人即使手頭再緊，都會守住一間房。但如果年老時只剩下房子，手邊沒有現金應付生活所需，該怎麼辦？大多數的人直覺是「把房子賣了變現」，「賣了確實就有一筆錢，但可能不小心花光，或被親友或子女挪用。在美國，把房子抵押給銀行，由銀行提供穩定現金流，即不動產逆向抵押貸（Reverse mortgage），是相當普遍的作法。」林哲群說。

這就是所謂的不動產Refinance（再融資），台灣自從二○一五年底主管機關開始鼓勵銀行開辦「以房養老」以來，也開始有人這麼做。
 

畢生積蓄在房產
以房養老 打造穩定現金流

養房子大半輩子，如今，房子也可以養你。

「例如一位六十五歲的長輩，用新北市中和的房子，申請以房養老，經過鑑價評估，房產價值一千八百萬元，以七成貸放，申請三十年，所以每個月我們就固定撥付三萬五千元給他。」作為國內承作以房養老件數最多的合庫銀行，呂瑞齡認為，對照國人平均餘命已達八十一歲，保障到九十五歲的以房養老，足以照顧大部分人的晚年生活，如果到了九十五歲仍健在，還可以向銀行申請延長，讓老後生活無後顧之憂。
 

然而，已推行超過五年的以房養老，迄今民眾的認知度和接受度並不高。根據銀行局最新統計，截至去年底，全台共十四家銀行開辦，核貸件數僅五六二六件，核貸金額三二一億元。

林哲群認為，現代人壽命持續延長，加上房價未來可能下跌，這兩大因素都可能影響銀行的承貸意願，或是在核貸時相對嚴謹。也就是說，利率變動、房產跌價、平均餘命等風險因子複雜，都會影響銀行的承作意願，因此目前承辦的多為公股銀行，若要積極推廣仍需仰賴政府提供政策上的誘因。

要注意的是，辦理以房養老必須經法定繼承人同意，通常是子女，「主要是考量以房養老的借款人，大多是高齡長者，所以在申請借貸時，會安排律師或第三方見證，讓借款人（年長者）和通知義務人（法定繼承人）瞭解申請以房養老貸款的內容和細節。」呂瑞齡說明。

換句話說，想要辦理以房養老，需要法定繼承人同意，只要有人反對，借貸人（長輩）想申辦以房養老就會遇上困難。
 

現金周轉 不用靠解約金
保單活化 流程簡單又方便

相較之下，不必子女同意，也不需要受益人同意的保單活化，就簡單方便許多。「不論是保單借款或保單活化，都是要保人的權限，不需要其他人同意。」劉啟聖說。

根據統計，二○二一年上半年壽險解約金高達四二七七億元，佔全部壽險給付近四成五，可見當民眾投保後發生突發狀況，導致原本規劃的保險不符合需求或臨時需要現金周轉時，「解約」往往是主要選項。

然而，解約不但導致保障停止，未來如果有需求，也很難把保障重新「買回來」。「如果急需用錢，建議可以申請保單貸款，隨借隨還，」劉啟聖指出，只要是含有保價金的保險商品，例如終身壽險、儲蓄險或其他有保本功能的保單，保戶就可以申請保單貸款。

而二○二二年開始，各壽險公司配合政府政策，提供經濟弱勢保戶的「保單紓困貸款」將全面「常態化」，符合條件者每人最高可申請十萬元，利率比照勞保紓困貸款，目前是一．二八％，遠低於保單借款利率三％～六．九％，或許可改善壽險解約金佔比偏高的狀態。
 

活化保單資產 保障復活
轉嫁自身的高齡老後風險

把保單解約，就像把房子給賣了，不是再也買不回來，就是無法用同樣價格買回來，因此，除了保單貸款，「保單活化」或「保單轉換」也是一項不錯的選擇。

許多民眾投保終身壽險的目的是留愛給家人，但當子女長大成人，自己責任已了時，保留這樣的壽險保單意義已不大，如果能夠用來彌補自己的保險不足，二○一四年上路的保單活化，就是一種解方。

「保單活化可以滿足老後的保障需求，早年買的終身壽險，能夠在自己身故後留給受益人一筆錢，但受益人是否真的需要那麼多保險金？自己的醫療和長照風險缺口，有沒有被滿足？」林麗銖表示，保單轉換還有一個好處，就是會以原保單投保時的年紀，計算轉換保單的費率。她舉例，六十歲的張三，若想把三十歲時買的壽險保單轉換成長照險，保險公司會用張三當年投保的年齡（三十歲），做為計算轉換的長照險的費率。

但並不是所有保單都可以申請轉換，劉啟聖提醒，必須是具有保價金的壽險保單，才能申請轉換成長照險或醫療險。

不論是終身醫療險或長照險，都是因應高齡社會而陸續推出的保險商品，年輕時投保負擔不會太大，但若到了六、七十歲才要購買，不但體況未必能通過核保，保費也相對昂貴，因此利用「保單轉換」就成為保戶因應晚年生活的一個選擇。