國內房地產市場景氣去年下半年出現緩降趨勢，根據最近陸續公佈的3項房地產景氣調查，包括經建會「96年第3季住宅需求動向調查」、內政部建築研究所「96年第3季臺灣房地產景氣動向季報」及永慶房屋「96第4季永慶購屋趨勢大調查」，在在說明未來景氣將逐漸趨緩的走勢。

值得注意的是，由於國內房價上漲幅度遠高於所得成長的幅度，導致房價所得比（即房價佔所得的倍數，如果是10倍，表示要不吃不喝10年才能買房子）愈來愈高。其中，台北市房價所得比由96年第2季的9.9倍，攀升至96第3季的10倍，尤其明顯，民眾購屋負擔沉重。

因此，就整體趨勢而言，未來除少數高區隔性的產品之外，房市的議價空間將會逐漸擴大，整體市場亦將由賣方市場逐漸轉變為買方市場。

影響今年房市的7大因素

至於影響今年房地產景氣的主要因素，則可歸納為以下7點：

• 房價已攀升至歷史高點

這波房價飆漲的過程中，台北市預售房價在96年已攀升至每坪53.1萬元的歷史高點。其中，台北市大安區更高達74.5萬元，而且近3年的漲幅達32.8％；信義區其次，為70.1萬元，近3年漲幅亦高達27.9％。

所以如此，應與近年大安區、信義計劃區的預售豪宅價格，屢創每坪逾百萬元的超高價位，息息相關。

此外，台北縣預售房價也在這波飆漲過程中，攀升至每坪24.4萬元的歷史高峰。其中，板橋、新店地區每坪動輒高達50萬元的售價，更遠超過一般預期。

• 預售屋推案量持續增加

根據住展雜誌統計，96年預售巿場的推案量高達1.15兆元，較95年成長1成以上；其中，北部地區約9,000億元，台中地區1,500億元，高雄地區1,000億元。而97年則將再創新高至1.4兆元。影響所及，預售屋市場競爭必然愈趨激烈，其次便是中古屋市場的議價空間亦將隨之擴大，並且以中南部受到的影響最大。

• 供需逐漸失衡

台灣的住宅建造執照與使用執照申請量，近4年均超過10萬戶，也顯示今後新成屋將大量增加，並導致房價下跌的警訊。進一步分析如下：

1. 住宅存量大於家庭戶數︰

96年第3季的住宅存量為762萬2,492戶，家庭戶數為749萬1,916戶，在住宅自有率高達87.83％的情況下，顯示近年整體住宅存量已有超越實際需求的趨勢。

2.住宅建照申請量連續4年超過10萬戶︰

93年住宅建造執照申請量為11萬981戶，94年為12萬1,652戶95年更高達11萬6,166戶，96年如就11月底的9萬8,039戶申請量推算，全年數量約在10.7萬戶之譜，就當前每年8至9萬戶的需求量而言，未來市場供給大於需求的情況，勢所難免。

3.住宅使用執照申請量連續2年超過12萬戶：

95年使用執照的申請量高達12萬3,552戶，96年約為12萬9700戶，因此，從今（97）年開始，市場將會逐漸感受交屋高峰期帶來的壓力。

• 投資客急遽退場
• 按永慶房仲網96年初的調查顯示，高達76.2％民眾認為當時並非投資房地產的好時機，其中，高達64.4％的民眾認為行情已經偏高，更有6成民眾擔心因供需失衡而導致投資損失，甚至擔心房市泡沫化。

在投資性需求方面，由於套房、店面等較具投資價值的產品均已大幅漲價，除地點特殊者外，勢必壓縮未來的報酬率空間，尤其未來利率看升，投資性需求勢必降低。

• 消費者購屋能力普遍下降
• 由於國內房價漲幅遠高於所得成長幅度，導致房價所得比愈來愈高，加以「房貸支出占每月所得比」亦已普遍超過30%，一般民眾購屋負擔沉重。

其次，依據中央銀行統計，國內的不動產貸款總餘額，去年年中已高達5兆4,090億元，創歷史新高，高達銀行貸款總餘額的69％，從88年不動產貸款占個人各項銀行貸款比重約60％，95年底已攀升到66.99％來看，消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降，未來購屋時將更趨理性，購屋決策時間可能隨之延長，甚至採取觀望，部分超額供給地區的議價空間亦將隨之擴大。

另外，根據內政部統計，因首購與投資熱絡，95年全年的房屋買賣移轉戶數高達45萬167戶，創9年來的新高，惟96年以來在新成屋逐漸增加下，市況已呈現逐漸下降的趨勢，全年的房屋買賣移轉戶數降至約41.64萬戶，可見市場景氣確已降溫。

• 交屋高峰期－新成屋正快速增加

台北市近年新成屋供給有限，預售屋銷售快速，導致中古屋價格急速竄高，但其他縣市的新成屋存量，卻因推案量太大，預售屋銷售普遍不理想，逐漸增加，進而導致新成屋與中古屋競價求售，影響所及，整體房價亦普遍下滑。

其次，就近2年新申請房屋使用執照均超過12萬戶來看，當市場逐漸進入交屋高峰期，隨後必然是新成屋大量增加，因此，除地段區位較佳與產品區隔較明顯者外，均會逐漸感受到市場交易趨冷的氣息。

七、房貸利率逐漸上升

1. 貸款比例縮減：
2. 由於這波景氣已超過4年，有些區域的房價漲幅亦遠超過消費者負擔，加以市場逐漸進入交屋高峰期，導致各銀行的房貸成數已大幅縮減1至2成。

在市場供過於求，房貸成數大幅降低，消費者購屋能力逐年下降下，金管會最近又調整、緊縮房貸政策，必然對購屋者帶來更沉重的財務壓力，加上利息長期看升，民眾房貸利息負擔也將增加。

更值得注意的是，當市場普遍預期景氣趨緩之際，消費者購屋意願亦必大受影響。

2.利息調升，套房、店面賣壓面臨考驗：

（1）中央銀行連續升息，對利用高槓桿財務操作的投資者而言，必然因負擔增加而引發賣壓，套房及店面產品將首當其衝。

（2）更值得注意的是，目前房貸利率普遍在3%左右，一旦利率上升到5%以上，將嚴重影響首次購屋的需求。

（3）由於國內房地產價格持續飆高，各銀行紛紛對房貸業務踩煞車，除調高利率外，並且調降貸款成數、縮短寬限期，相關財經首長更不斷呼籲銀行應有風險意識，希望降低授信風險，也可能導致房市降溫。

房市未來5大發展趨勢

至於國內房市未來的發展趨勢，則可歸納為以下幾項：

◎市場主軸仍以台北縣市為主，惟售價不易再創新高。

◎原為市場主力的首購自住需求趨緩，投資性需求也快速降溫。

◎新成屋存量將呈現增加的趨勢，中古屋的議價空間也逐漸擴大。

◎消費者購屋行為漸趨理性，購屋決策時間將逐漸延長，議價空間亦會隨之擴大。

◎整體市場景氣雖呈逐漸趨緩走勢，惟銷售情況仍需視個案的地段區位與產品區隔而定，更值得重視的是，消費者未來購屋將不只是選擇地段區位、產品品質，亦將愈來愈重視品牌價值。