關注房地產市場的人可能已經注意到，自去（92）年下半年開始，台灣的房地產市場買氣已逐漸回升，眼快手到的投資人甚至可能已經進場買賣。但是，以往台灣房地產每隔一段時間就會發生房價巨幅震盪的現象，大部分投資人都還記憶猶新，加上320總統大選之後，國內社會與政局動盪不安，不免令有意投入房地產的投資人卻步，不知道現在行動究竟算不算明智？而未來房地產的走勢又會是如何？

房市振盪其來有自

要了解台灣房地產市場的未來走向，必須先對其房市震盪的歷史原因有所了解。往昔，台灣房地產每隔一段時間就會發生房價巨幅震盪起伏的主要原因，大致可歸納為以下5點：

◎「有土斯有財」的觀念根深蒂固

國人對於「有土斯有財」的觀念一直都很濃厚，尤其是在其他投資理財工具相對不足的情況下，房地產極易突顯其增值、保值的效果，只是在國際化趨勢以及投資工具多樣化的前提下，房地產投資獲利的魅力已大不如前。

◎政府政策干預

政府為充分主導與掌握房地產與總體經濟發展趨勢，經常會在房地產景氣過熱時，祭出財經金融緊縮等非常手段，導致房價巨幅震盪而嚴重影響整體經濟成長。

◎住宅自有率偏高

目前台灣地區的住宅自有率高達85.4%，無形中加重了政府政策擬定的困難度，尤其是每逢景氣低迷時，政府為提振景氣所推出的優惠貸款額度與優惠程度如何？實在很難拿捏正確。

◎超額供給依舊存在

台灣房地產市場雖然從去年下半年開始，買氣已經逐漸回升，而且政府為積極提振房市景氣，陸續推出超低利率的優惠貸款，累計總金額高達1兆2,000億元，對房價下跌的壓力產生了相當的紓解作用，但總體市場超額供給依舊存在，而這也正是目前主管機關一再發布利多消息，市場景氣復甦依舊步履闌珊的主要原因。

◎大陸磁吸效應影響

自從大陸改革開放以來，赴大陸投資的台商約有5～6萬家，投資金額超過1,500億美元，影響所及，不僅造成「人口負成長」的連鎖效應，更值得關切的是，在大陸經濟快速成長，房價不斷飆漲的過程中，不少投資人士競相赴大陸購屋置產，以追求房地產投資「台灣經驗」的超額投資報酬率，導致國內房地產景氣益趨低迷。

政經局勢左右房市發展

今年329檔期在320總統大選之後，由於選舉爭議導致總統府廣場持續抗爭，加上其後所衍生的朝野對立後遺症，勢必無法在短期內迅速消除，因此整體經濟與房地產市場，勢必會受到相當程度的衝擊。

此外，總統大選後抗爭所導致的股價在短短一週之內即告重挫682.47點，跌幅高達10.01%，更值得重視的是，股價市值竟然大幅縮水1兆4,840億元。其次，最近大陸為抑制景氣過熱所祭出的各種緊縮政策，也再度使得國內股價大幅重挫，因此在股市、房市與金融業「三位一體」的相互影響下，市場景氣復甦的腳步必然隨之延緩。

決定未來房市走勢的關鍵因子

至於未來房地產的走勢，則須視以下各種情勢發展而定：

法拍市場是否漸趨活絡

全省法院拍賣的不動產，雖然在去年達到30.6萬筆的歷史紀錄，但其拍定率已逐漸攀升至18.49%，拍定金額並高達566億元，由此觀之，隨著房地產市場交易的漸趨熱絡，連帶法拍物件亦已逐漸受到購屋者青睞，因此，未來房地產市場是否漸趨穩定，法拍市場的交易情況必然也是相當重要的觀察指標。

金融逾放比率是否持續下降

86年亞洲金融危機發生後，我國總體逾放金額即由86年的5,865億元不斷向上攀升，及至91年3月更高達1兆4,033億元。逾放比率於同時期則由86年的4.18%，快速增加到91年3月的8.78%；今年2月，整體逾放金額已降至7,985億元，逾放比率亦已降至4.94%，惟其對房地產市場的負面影響並未完全消除。

購屋優惠貸款是否繼續提撥

政府為提振房地產景氣，自89年起陸續提撥總金額高達1.2兆元的購屋優惠貸款，貸款利率並已降至2.3%的超低水準，只是此一優惠貸款額度即將於今年年中用罄，屆時政府是否繼續提撥，勢將直接影響市場買氣的熱度。

土地增值稅是否繼續減半

土增稅減半徵收，不僅有效促進市場交易的活絡，金融業逾放比率也會隨之逐漸下降，更能因此提高擔保品的淨值以及呆帳與不良債權（NPL）的處理。因此，土地增值稅減半徵收措施在明年1月31日到期之後，是否繼續減半或者予以修法常態化，對於初露曙光的市場景氣而言，至為重要。

大陸緊縮政策影響

自從中國大陸宣布採取強力措施冷卻經濟過熱的利空消息後，國內股價指數在4月29與30兩日連續分別重挫172.54點與284.40點，股價市值再度大幅縮減一兆餘元，到了5月初甚至一度灌破6,000點大關，而在股市房市與金融業相互影響的情況下，未來市場走勢必然滿佈荊棘。

最近幾年，政府全力拼經濟，並大力改善投資環境，是否已有足夠誘因吸引外資？而在當前兩岸進出口貿易總額高達463.2億美元，占我國貿易比重已高達16.97%的情況下，未來兩岸關係是否朝良性互動發展？最近大陸強力干預經濟措施，又會產生何種程度的影響？這些都是相當值得重視與觀察的課題。