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新聞 財產保險
利率看漲 選房貸有撇步
文/葉惠娟 | 2011.04.01 (月刊)

從去(九十九)年六月開始,中央銀行每季以半碼(○.一二五%)的速度升息,截至去年底已升息一碼半,基於物價漲聲不斷,國內經濟活動在全球景氣復甦影響下持續加溫,外界預測央行將持續調升利率,以穩定物價、維持國內經濟成長。

在利率只升不跌的趨勢下,房貸族未來的負擔將加重,如何精打細算選擇適合的房貸方案,關係著家庭日後的生活品質。再者,除了利率,房貸族還有什麼樣的重要資訊需要掌握?

把握房貸省息方案 減負擔

南山人壽抵押放款部副總經理羅執義建議,房貸族在升息的時候,鎖定長期固定利率,就不用擔心利率上漲問題,好處是可以有效控制家庭支出。然而未來經濟走勢仍充滿變數,除了鎖定固定利率,最好還能選擇貸款滿一年就能轉換為浮動利率的方案,確保利率走低時,也能達到省息效果。

日盛銀行消金事業部資深協理張翼堂指出,想減輕房貸負擔,首購族要把握政府的優惠貸款專案或有政府補助的勞工貸款方案,如果貸款時沒有享受到任何優惠,則要隨時檢視房貸利率,例如在景氣波動時,以定期儲蓄存款利率作為訂價基準的指數型房貸,就要選擇機動利率方案,因為市場升息時調升的幅度比較低。此外,不同金融機構指數型房貸加碼利率不同,也需要仔細比較。

提到省息,張翼堂說,最重要的是與金融機構維持深度關係並且保持個人良好信用,也就是房貸在甲銀行,存款、基金投資、信用卡主要往來最好也在甲銀行,萬一景氣變差或自身的經濟收入改變,有深度關係的金融機構,較有機會依照需求降息,而且在日後還款期間持續享有相同的降息優惠。

資金來源不同 銀行房貸利率低

面對壽險公司與銀行紛紛推出房貸商品,民眾如何在二者間抉擇?

張翼堂認為,可以從利率、貸款成數、承作區域、撥款方式、房貸商品、申貸費用分析。羅執義則強調,壽險公司可以提供一般民眾中長期穩定利率、優質保戶專案利率、業務人員到府或到指定地點服務、房貸壽險規劃等。

比較貸款利率,銀行的資金來源主要是客戶的存款,且大部份為短期性質,資金成本除了定期存款利息較高,因資金取得成本低,房貸商品利率也較低。張翼堂以終身利率不變的一段式利率為例指出,目前銀行最低利率為一.七五%,壽險公司也有相同利率的商品,但有資格限制,包括年收入、房屋座落地點等,整體而言,壽險公司的一段式利率至少一.八%。

至於壽險公司房貸利率優勢為何?羅執義表示,壽險公司資金來源為保戶繳交的保費,優勢在於能夠提供房貸族穩定的中長期固定利率。據統計,民眾負擔房貸期間至少五~七年,通常三年以上利率變動趨勢較無法掌握,選擇壽險公司三年或五年的固定利率方案,可以確保未來的貸款額度。再者,從過去經驗來看,房貸利率低於二%以下時間並不長,回升到二.五%、甚至三%以上的情況常常發生,如果能夠鎖定三年固定二.○八%、五年固定二.二八%,再加上轉換不同利率方案的選擇權,未來房貸負擔就比較容易掌控。

羅執義進一步指出,沒有信用瑕疵、有固定收入與職業、房子座落地點在五都的優質客戶,不定期有特別優惠方案,房貸族不妨與壽險業務員聯絡,了解專案內容。

對於只在意利率高低的房貸族,張翼堂與羅執義同時提醒,有些金融機構在貸款初期有優惠利率,但在一段時間後利率調升的幅度也較大,房貸族比較時要問清楚。

利率之外 五項重要須知

除了比較利率,申辦房貸究竟要選擇銀行還是壽險公司,有五項重要資訊可供參考。

1.承作區域

張翼堂表示,銀行分佈地點多,各地分行都可以承作房貸,部分壽險公司則會指定區域承作。一般而言,壽險公司主要承作區域都在五都,以台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市為主,有壽險公司還限定承作台北市與新北市部份地區。

2.貸款成數

銀行貸款成數依房屋座落地區而異,張翼堂說,多數銀行最高貸款成數為八成五,也有銀行最高貸款成數達九成,但壽險公司最高貸款成數為八成。

羅執義指出,配合中央銀行對金融機構辦理抵押貸款規定,如果已經有一戶房貸還要增加第二戶,壽險公司貸款成數最高為六成,只有不是央行限制區域的房貸或首次購屋貸款者,才可以貸款到八成,除了房屋座落地區,實際貸款成數還須視客戶信用與收入而定。

3.房貸商品

壽險公司除了固定與浮動利率二種之外,有些公司也會辦理政策性房貸、利率選擇權(CAP)房貸、理財型房貸。至於銀行除了提供與壽險公司同性質的房貸商品之外,另外還包括指數型房貸、回復型房貸、抵利型房貸、遞減型房貸、保險型房貸、二順位房貸(或稱二胎房貸),民眾的選擇相對較多。

4.撥款方式

談到銀行與壽險公司房貸商品撥款方式,張翼堂以理財型房貸說明,向銀行貸款,民眾可以直接從銀行存款帳戶,或從金融卡、網路銀行提領,還款也可以透過各地分行繳交,但透過壽險公司辦理,每次動撥須逐次填寫動撥申請書,審核通過才能撥款到指定帳戶,還款則需要透過劃撥或到指定銀行辦理。

5.其他額外支出

申請房貸時,帳管費、委外鑑價費、開辦費等額外費用也不能忽視,張翼堂說,銀行與壽險公司收取額度不同,帳管費部分,銀行從零至五千元不等,壽險公司則約一千至五千元。有些外商銀行與壽險公司因為沒有不動產鑑價部隊,需要收取三千到五千元的委外鑑價費。至於開辦費約一千元,但也有銀行不收取。此外,羅執義補充表示,壽險公司的固定利率房貸通常不額外收開辦費。

轉貸 有利可圖?

貸款達一定期間或優惠貸款到期後,民眾難免考量轉貸與否。張翼堂指出,轉貸目的不外乎是為了省息或人情。如果是為了省息,應每半年至一年檢視房貸條件是否貼近市場水準,若利率太高,應主動與銀行議價。轉貸不能只看利率,還包括帳管費、代書費、塗銷費、政府規費、鑑價費、違約費等成本,不含違約金加總後約需一萬三千元,轉貸成本攤平計入新的房貸額度之後,償還期間應以二年為限,否則不建議轉貸。

民眾最容易忽略的是,轉貸後原本可以抵減綜合所得稅的房貸支出,可能因為金融機構的疏忽導致不能再扣抵。張翼堂說,首次購屋的房貸,銀行會列為長期擔保放款科目,因此在稅法上是可以抵稅的。轉貸後如果金融機構誤列為投資項目,納稅義務人就會被要求補稅,因此,轉貸時一定要主動詢問未來報稅會不會有問題,避免日後還要向稅捐機關解釋。

羅執義分享轉貸時機點,當市場利率升高至二%,房貸利率可能調升至二.四%甚至更高,建議利率變動時,可以透過銀行或保險公司提供的免費房貸體檢服務,了解自己的房貸負擔。

對於多數民眾而言,通常只看到貸款初期的優惠利率,但是對於優惠期間過後的利率變動並不清楚,或是只有部份比率符合優惠房貸,不足的部份以其他方案貸款,導致房貸利率高於預期,透過房貸體檢,有助於釐清房貸真實的狀況。

羅執義進一步指出,民眾購屋時通常只注意到自備款、貸款利率能不能負擔,較少考慮到萬一發生不幸,家人必須繼續償付貸款的問題。因此,不妨考慮在經濟能力範圍內,增加房貸壽險保障,確保房貸償還能力。

買房 要兼顧生活品質

買房,是許多人一輩子的目標,然而一則妻子疑似因家中房貸負擔太大攜子走上絕路的社會新聞,令人不勝唏噓,究竟擁有自己的房子,除了掌握利率等重要資訊,最佳房貸負擔比例為何?

張翼堂指出,每月所得三分之一作為房貸,三分之一作為投資或儲蓄、三分之一作為生活費用,是最佳分配比例。為了維持一定的生活品質,房貸負擔上限最多不要超過薪資收入的三分之二。

 

 

 

 




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