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今（93）年第二季，美國聯準會帶頭升息，國內的中央銀行也在9月底將重貼現率由1.375%調升至1.625%，這是央行近4年來首次升息，國內也正式告別低利時代。

在這種狀況下，需要辦理房貸的人更要仔細比較衡量，因為以房貸500萬元為例，房貸利率每升息1碼（0.25%），每月的利息大約多繳600多元至1千元，每年就要多繳1萬2千元的利息。

不同類型房貸適用不同需求的人

目前房貸產品種類繁多，從傳統型房貸、固定利率房貸、到利率會調整的指數型房貸、以及兼具固定利率和指數房貸特性的平衡型房貸、標榜利率有上限的CAP房貸、可隨時還本金的房貸選擇權，以及資金可靈活週轉的抵利型房貸、回復型房貸、理財型房貸等，令人眼花撩亂，每一種產品的特性、適用的人都不相同。

固定利率房貸：只有前幾年利率固定

這種房貸並非在貸款期間利率全部固定，而是貸款利率在貸款前幾年固定，之後則隨市場水準機動調整。例如前3年或前5年，利率為2.1%或2.3%，之後再調高利率。有些行庫採分階利率，首年利率最低，之後逐年調高。

固定利率房貸最大優點，在於升息時可減少前幾年的房貸壓力。不過，目前市場上的固定利率房貸，利率水準多在2.68%－3%之間，其實並不比指數型房貸利率低很多（今年10月1日約為2.125%－3%）。而因升息確定，某些銀行已將固定利率期限縮短至最多不超過1年，例如富邦銀行的固定利率期限便由7年調整為1年；有些老銀行更謹守當初宣布的放款額度，額度用光就不再放款，所以依據銀行的資金狀況來看，資金充裕的銀行，或許還能維持2－3年的固定利率。

通常前段利率越低的固定利率房貸，之後的貸款利率就越高，貸款人應多比較。目前包括富邦、中國信託、台灣企銀、華南銀行、陽信銀行等行庫都有固定利率房貸。

此外，就算前幾年短期利率較低，貸款人還要注意貸款契約上有無提前還款需繳違約金的規定。依據去年9月財政部發布的規定，銀行若要對提前償還貸款的房貸戶收取違約金，必須在貸款契約中明確以粗體或特殊色字體標明，房貸戶到銀行辦對保，銀行亦須口頭主動說明，民眾應注意相關權益。

指數型房貸：利率隨市場變動調整

就是以某一利率當作指標利率，由銀行自訂加碼幅度，每3個月調整一次利率。至於指標利率，有些銀行是以某幾家行庫的1年期定儲利率為準再加碼，有些則是以自家銀行的定儲利率再固定加碼。

目前各家銀行的指數型房貸利率差距頗大，從2.125%到3.5%都有，差異在於貸款人本身條件優劣、新舊貸戶是否都適用、有無開辦費、手續費、帳戶管理費、轉貸費等相關費用，以及可否讓貸款人選擇機動或固定利率計息等。通常利率越低者，附加條件相對也多。

平衡型房貸：固定與機動利率各半 

這種房貸是將貸款總額一分為二，一半採指數型，一半採固定型計算，比例可自行調整，但通常固定型利率最少要4成。

對於不願提早負擔固定型房貸高利率，也不願意承受指數型房貸利率波動風險的客戶來說，平衡型房貸將可兼顧利率上揚或下跌的風險。

目前台北銀行、富邦人壽等有這種產品。以富邦人壽為例，固定利率部分前2年為分紅利率加碼0.8%，今年10月1日為2.3%，第3年開始加碼幅度增為1.75%，約為3.25%的利率，但優質客戶可再協商優惠為3%左右的利率。而台北銀行的固定利率套裝方案部分首年最低2.5%起，平均5年固定利率3.25%起；機動利率套裝方案部分：前2年最低2.4%起，第3年起按指數型利率機動調整。

CAP避險型房貸：以權利金鎖住利率上揚風險

CAP英文為帽子，應用在房貸，代表銀行為房貸利率戴上帽子，讓客戶享有最高利率上限的保障。意思是指房貸利率先依指數型利率機動計息，並由借款人先支付一筆權利金（約貸款金額的0.5%），並於約定期間（如5年）訂一CAP利率，5年內若指數利率上升至CAP利率以上，無論多高，則以CAP利率計息；若利率下降至CAP利率以下，則依指數型利率計息，是一種見低不見高型的房貸利率。

例如CAP利率為3%，當指數型利率未達3%時，則以指數型利率計息；一旦超過3%，都以3%固定利率計息。目前市場上推出這種類型貸款的銀行，多僅針對客戶的職業、收入多寡、信用情況、資金用途、還款能力等，選擇條件較佳者核貸。

理財型房貸：兼顧長短期貸款，可靈活週轉

這種房貸的特色是結合房貸和信用貸款，房貸部分每月固定攤還本息，依一般房貸或指數型房貸計息，但已償還的房貸本金部分，銀行可再貸給房貸戶，當作短期貸款，如此變換成循環額度，讓貸款人在額度內隨借隨還，用幾天算幾天利息，利息則通常比信用貸款、股票融資利息低一點。

理財型房貸包含綜合型房貸、回復型房貸兩種；綜合型房貸的短期貸款金額為房貸的一定比例，比例高低由銀行自訂；回復型則是除了原有的短期貸款金額外，若有還房貸本金，已償還的房貸本金部分可再計入短期貸款，還越多，短期可貸金額越多，十分適合隨時需要資金週轉的人。

抵利型房貸：有積蓄者可用來抵扣房貸本金

這種房貸是拿存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。銀行會根據借款人每天帳戶餘額變化，計算應付利息，並自房貸戶的存款扣抵房貸本金，通常有當日最終餘額、當日最高餘額、當日最低餘額計算，因此房貸戶存款金額越多，房貸本金還得越快，房貸戶越可儘早還清貸款，省下多餘利息，適合手上有積蓄，希望手上留有部分資金隨時可應急或做家庭理財之用的貸款者。

辦理這種貸款，需與銀行約定一個活期儲蓄存款，但是該存款帳戶不計息以配合抵利，一旦貸款全部清償後，該存款帳戶即可恢復成以一般活期儲蓄存款利率計息。

至於計息方式，則是依貸款本金餘額扣除免息的金額，每日計算利息，按月結算後，即為該期應繳付的房貸利息。

每月房貸支出以月收入3成為上限

除了上述的房貸種類外，另有銀行推出專案型房貸，主要是針對債信或收入穩定的客戶，例如公教人員或國內前一千大企業員工，或醫師、會計師、律師等，提供較一般房貸低的利率。但這類專案都有期間或額度限制。

此外，有些銀行還讓房貸戶有選擇權，也就是可選擇隨時還本金，沒有違約金罰責。

理財專家指出，購屋貸款必須量力而為，每月合理的房貸支出應該是家庭收入的1/3為上限。例如夫妻月薪10萬元，以房貸500萬元、20年期、3%利率、寬限期（只還息不還本）2年房貸試算，2年寬限期後，第3年起每月本息攤還金額為29,986元，也就是說月薪10萬元，房貸金額最高在500萬元內，負擔才不致過重。

而目前利率有上升趨勢，究竟該選擇哪一種房貸？銀行主管指出，以國內經濟狀況來看，利率雖然會上升，但是不至於大幅彈升，因此可先看看自己是否適用利率較低的政府優惠房貸，再選擇前兩三年利率較低的房貸產品，等適用低利率的期限一過，若本身債信良好，仍有機會向銀行爭取較低的利率。