房價在政府一連串打房措施，出現短暫回穩後又逐漸攀升，根據在台北市推案的建商分析，近五年推出的產品從大坪數豪宅，改成小坪數的酒店式公寓住宅，推案價格從二○○八年金融海嘯時的每坪七十五萬元，到今（二○一三）年的一二○萬元，產品改變、價格也愈改愈高。

買不起新房，自住客的購屋需求仍然有增無減，腦筋動得快的民眾，把重心轉向法拍屋，根據透明房訊機構暨一○四法拍網總經理籃茂山分析，近二十年參與法拍屋的對象，已從少數人的暴利壟斷，到多數人參與投資理財，演變至現在成為代標自住的天下。

法拍、金拍程序相同 銀拍過戶較有保障

但是與一般物件相較，法拍屋的交易資訊較不透明，有意購買法拍屋的民眾，出手前必須做足功課。台灣金融資產服務公司襄理林雨利表示，法拍屋資訊可以上司法院「法拍屋公告」查詢，由於法拍屋為數不少，法院無法全數消化，會委由金融資產服務公司代拍，一般稱為「金拍屋」。

此外，遭拍賣物件的債權人通常都是銀行，對於法拍屋無法拍定剩下來投標人不要的不動產，銀行只好忍痛接收下來將產權移轉過戶到債權銀行名下，這類物件已經排除其他人的佔有狀況，透過簡易的整理、修繕後，將物件委託專業的不動產拍賣公司，如戴德梁行拍賣，稱為「銀拍屋」。

因產權清楚，銀拍屋大都有「保證點交」程序，購屋較有保障。而法拍屋與金拍屋都不提供「物之瑕疵擔保」，民眾若不慎買到海砂屋、輻射屋、漏水屋，代拍的金服公司無法協助買方處理，有的甚至不保證點交。

林雨利表示，金拍屋是法院委託台灣金服公司拍賣的房屋物件，拍賣程序與法拍屋大致相同，銀拍屋則是以現場喊價的方式拍賣不動產。

新手進場 先看懂法院公告

被拍賣的物件多是因債務人欠款所導致，在非自願的情況下，屋主不會大方的讓民眾參觀，沒有看到物件就出價，是參與拍賣競標最大的風險，因此，看懂法院公告內容就非常重要。至於金拍屋可上金服公司網站查詢，或親自跑一趟金服公司蒐集資訊。籃茂山表示，法拍公告的不動產明細表會把房屋及土地的內容分開記載，因此坐落地點、土地地目、面積等資訊都要看清楚。

此外，寫標單時，房屋及土地的價格都要超過各自的底價，否則單一價格寫再高都不算得標。

細讀查封紀錄 強制點交再下手

由執法人員填寫的查封紀錄在法拍公告最後的備註欄，主要載明房屋現況，包括目前是空屋還是有人住、居住者是誰、有無租約或被別人強行霸佔等，這些訊息攸關未來能不能順利點交。

只要不是空屋，將來在點交時免不了一些爭執與談判，對方可能執意不搬，民眾在下標時就要有預留一筆搬遷費的準備，一旦法院執行強制點交就能派上用場，因此，購買拍賣筆錄上註明「點交」的物件就顯得非常重要，可以避免海蟑螂或原屋主侵占等問題纏身。

無法點交的物件可能是有租約在身，籃茂山表示，在房屋交易上有「買賣不破租賃」的規定，因此有租賃合約的法拍屋無法進行點交，買方想要收回自用只能與承租方進行協調，甚至幫對方負擔搬遷費也是常有的事。

過戶到點交 耗時三個月

只要法院拍賣筆錄上註明點交，買受人繳完尾款、收到不動產移轉證書後，就可申請點交。如果債務人遲遲不交屋，法院就會發出定期強制執行通知，實施強制執行時，法官通常會勸導雙方達成協議，或由法官下令債務人強制遷出，從過戶到點交大約會經過三個月的時間。

至於拍賣筆錄上註明不點交的物件，法院只會將房屋的「所有權」交給買受人，但不會主動協助買受人得到「使用權」。換句話說，買受人向法院買到了房子的產權之後，交屋的工作就得由買受人自行處理，法院不會幫忙解決原屋主佔用的問題。

每一拍減價八成 慢半拍可能標不到

籃茂山表示，被查封的法拍屋，經法院委託的不動產鑑價公司完成估價報告，以及法官詢問債權人、債務人意見後會定出拍賣底價。

第一次拍賣如無人投標或流標，一個月後以八折減價進行二拍，如果還是流標，則會再打八折進行三拍。

第三次拍賣再流標，就依三拍底價公告應買三個月。一旦進入應買公告，就是根據「應買人向法院遞狀應買的先後次序」決定誰是買受人。

遇到很難脫手的物件，公告應買期間債權人可以隨時提出八折減價特別拍賣，如果無人投標，債權人只能撤回案件或另行估價拍賣，再走一次拍賣流程。

因為每一拍都會再減價八折，想撿便宜的民眾往往會等標的落到二拍、三拍時再出手，不過籃茂山提醒，好的物件往往第一拍就搶破頭，勢在必得的民眾，由底價往上加一、二成出手都有可能，得標價格幾乎與市價相差無幾，一心等待好價格的民眾，最後只能空手而回。

自備款二～三成 得標七日內繳清尾款

購買法拍屋與傳統購屋方式有極大差別，籃茂山指出，購買法拍屋除須準備充足的自備款，如果尾款現金不足，可以找銀行代墊，由於申請代墊時房屋還沒過戶，在沒有抵押品的情況下，代墊利率高達六．三～十二％，比一般房貸利率多出三～六倍，因此，房屋過戶後的第一個動作，就是要盡快將代墊款轉為房貸，才能減輕資金壓力。

參與投標前，依各地方法院規定不同，須支付底價的二～三成作為保證金，並以支票或匯票形式交付法院，若順利得標，民眾需在七日內以現金或即期支票繳清尾款，待尾款繳清後約二週會收到不動產移轉證書，再到地政機關辦理過戶登記，就可設定房屋抵押，轉成利率較低的房屋貸款。

取得不動產移轉證書 可轉低利房貸

轉辦房貸時，民眾可選擇綁約取得較低利率，綁約二年內不得還清，利率約一．六～二％；不綁約，利率可能達二．五～三％以上。

若法拍物件為套房或工商業用途，銀行代墊成數恐降至五～六成，不點交、區段或環境較差的物件甚至可能沒有銀行願意提供代墊，因此購買法拍屋也考驗民眾的融資能力。

籃茂山表示，不承做代墊的銀行，可能願意承做所有權移轉後的房貸，且貸款成數甚至高達八．五成，買受人不妨多加詢問。

搬遷、修繕 都是取得成本

購買法拍屋的成本除了房屋與土地標價外，如果是透過代標公司購得法拍屋一樣會有仲介費及代書費用，此外，前屋主未繳的管理費、利息、稅費等，都應列入考量；若想加快點交速度，可能還需負擔現任住客的搬遷費。

由於法拍屋無法得知屋況，接手後可能得經過一番整修才能使用，因此房屋整理費也是投標前必須預留的成本之一，籃茂山表示，這些費用林林總總加起來，概估約投標價一成五左右，假設房屋標價四三○萬元，總取得成本大約四九五萬元上下，若市價五五○萬元，仍現賺十二％，還是值得放手一搏。