國內的房地產近年在政府積極提振的政策利多下，市場景氣終於在2003年第3季開始呈現逐漸復甦的趨勢。

2004房市隨股市開高走低

延續到2004年，更呈現市場交易熱絡的景象。這當中尤其以累計高達1.5兆元的優惠房貸、土地增值稅減半徵收，以及低房價背景所形成的「三低效應」；再加上鋼筋、水泥、砂石等主要建材價格大幅上漲所導致的成本推升效應，這些因素對於拉抬房地產的促銷效果影響最為顯著。而其中又以北部地區的住宅產品受惠最大，並且預售率都有6、7成以上的銷售佳績。

只不過遇上2004年總統大選之後接踵而來的抗爭行動，連帶股市亦陷入走軟狀態，使得消費者購屋信心大受影響。在那一波震盪中，受到衝擊最大又以高單價、高總價的產品為主，至於購屋自住者則較為輕微。

2004年下半年，在國際油價飆漲、通貨膨脹以及購屋貸款利率逐漸調升的交互影響下，房地產市場景氣已逐漸顯露疲態。

2005房市6大現象

時序拉到2005年，房地產市場走勢又將呈現什麼態勢呢？

北部地區仍為市場主軸

自從2003年下半年景氣漸趨熱絡以來，市場表現較佳者仍以新竹以北區域為主，其次為台中市與高雄市。最主要的原因來自於全國44%的人口，分佈於北部地區所產生的延伸需求所致。至於未來的市場走勢，毫無疑問的仍將依循此一發展趨勢。

捷運沿線較佔優勢

自從捷運通車以來，即使是在景氣最低迷時期，捷運沿線不論是已通車或仍在施工階段的房地產，除非產品定位錯誤或是價格高得離譜，否則鮮有銷售欠佳的情況。未來，待各線捷運互通網絡建構完成，這樣的現象勢必更將明顯。

中古屋交易大於預售屋

2003年下半年以來，在優惠房貸的利多誘因下，由於貸款標的係以成屋或中古屋為對象，因此，成屋銷售可說是極為順暢，連帶中古屋的銷售亦甚快速。

到了2004年上半年，在建商不斷推出預售個案以及大量廣告的促銷下，表面上市場焦點似已逐漸移轉至預售屋，然而就整體而言，市場交易數量最大者，仍是中古屋，並且兩者的差距亦有逐漸擴大的趨勢。

因此，未來購屋時，除應充分掌握預售屋的發展趨勢外，對於中古屋市場交易訊息的認識與了解更是不容忽視。

自購自住仍為市場主力

由於政府所提撥累計高達1.5兆元優惠房貸的利息補貼對象，僅針對無自用住宅者，因此，2003年下半年到2004年上半年這一波房地產景氣逐漸趨向活絡，可說是由首次購屋自住者所帶動，至於投資性客戶估計僅在2成以下。

依2004年第3季「台灣住宅區需求動向季報」的資料顯示，就已經購屋者的住宅需求狀況而言，以自住需求佔83.2%最高，並且市場主流以首購為主，佔全部購屋者的45.9%，至於換屋族群約佔37.5%，投資性需求則為16.6%。

此外，52%的已購屋者所購買的是中古屋，而更值得注意的是，透過仲介公司購屋比例平均為47%，若僅估計透過仲介銷售的中古屋則更高達73%，並且台北縣市在中古屋的需求皆高過7成。由此觀察，益加突顯未來中古屋市場的發展趨勢及其重要性。

高單價、高總價產品銷售趨緩

基本上，由於高單價、高總價產品的目標市場均為高所得的換屋階層，並且大都是有豐富經驗的理性購屋者，這些目標族群對政經變化的敏感度一向都比一般民眾來得高，因此，就現階段的政經情勢與兩岸關係而言，高單價、高總價的產品銷售的速度，必然會較為遲緩。

市場供需決定景氣動向

由於2004年上半年的市場交易，呈現顯著活絡的景象，從而讓建商標購土地價格亦屢創新高，在此循環下建商無不希望能夠儘速推案，導致2004年1至3季主管機關所核發的住宅建造執照已高達79,684戶。依此推估，2004年所核發的建造執照數量將超過10.6萬戶，不僅創下1998年以來的新高紀錄，更是2001年最低靡時期僅24,389戶的4倍以上。

因此，可以預見的是部分地區，市場在供給大於需求的情況下，交易量必然也會逐漸萎縮。整體來說，不論景氣變化如何，房地產的市場走勢，最後仍決定於整體市場供需。