最近金管會有意研擬「以房養老」政策，在日益高齡化、但又缺少國家型整體老人福利政策的台灣社會，立刻引起熱烈討論。其實，這類以房養老的政策，在歐美國家已經行之有年，台灣將其名為「養老」，很容易讓一般人誤解是純粹的老人福利產物，但就其本質上來說，以房養老更像是現代金融產品的一種。

「以房養老」有助活化資產

本來按照傳統法律的定義，一間房屋一個所有權，不可分割買賣；而一般向銀行借款亦有固定清償期，例如房屋貸款20年後還清。但所謂以房養老，卻是挑戰一般的法律概念，透過法律產權的分化操作、或以未知的死亡時點為清償期限，讓老人可以繼續住在自己的房子裡，但又能釋出房屋的部分價值，進行資產活化，讓死的資產也可以變出活的現金來，做為養老所需。

英國把這類產品統稱為「資產釋出」（equity release），主要分為兩種類型，一種是「終生貸款」（lifetime mortgage），性質類似不定期限的借款契約，即老人以房屋為擔保，向銀行借款，借款期間利息可以分期或於清償期時一次償付，至於清償期何時開始，則以老人死亡或是出售房屋的時間點決定。另一種是「反向房屋貸款」（home reversion），老人出售全部或部分房屋的所有權抵換現金，但仍然保有居住權利，由屋主成為租客。台灣目前希望採行的以房養老，應該比較傾向前者。

從英國經驗看 以房養老的優缺點

對老人來說，以房養老有兩項優點。第一，不用搬家，可以繼續住在自己的房子裡面。第二，離世時才有還錢問題，在世時可採取一次性領完貸款或每月都向銀行領錢，就像一次性退休金或月付型年金，能夠增加老人生活的安全感。相對的，除非老人在世時選擇還清債款，借款銀行必須等到老人過世之後，才能拍賣抵押房產。相對來說，對銀行最大的風險，正是難以估算清償期何時確定，以及抵押房屋的未來價值。

而以房養老最大的缺點，則是「無產可繼」和「利息」。首先，終生貸款計畫將房子的價值釋出後，父母得以領取現金養老，但其辛苦打拼的房產最終將歸於銀行，子女無產可繼。其次，以英國而言，一般可貸款年齡是55歲，意即55歲即可和銀行簽訂「終生反向貸款契約」，但愈早向銀行借款，則銀行考量平均壽命尚長、清償期尚遠，願意借貸的金額變小，利息卻隨著時間增加，最後，一棟1,000萬元的房子，扣掉利息和各項費用後，往往銀行只願意貸款500萬元，對當事人來說，等於是打5折，半賣半送，並不划算。

制定定型化契約 供買賣雙方遵循

歐美國家的以房養老，均透過金融商品契約執行，台灣未來應也不例外。但有鑑於去（2008）年的連動債風暴，對新型金融商品，一般人於訂約時未必具有相當的知識與經驗，同時借款的銀行很可能會藉此於契約中提出對自己有利的條款，以避開風險，反而失去了政府希望藉由「開放資產活化」促進老人福利的目標。

筆者建議，此類金融商品的販賣與包裝，應以法制加以規範。除了在契約重要條款及銷售方式上應有明確規範，最好的方式是主管機關提出一份定型化契約供買賣雙方遵循。

在此藉由英國實施以房養老政策的一些經驗，提出幾項建議供執政者參考。

須有「保證不負債條款」

如上所述，以房養老貸款利息隨著時間增加，最後利息加總甚至可能會超過房屋的價值。為了避免以房養老反而養出老人負債，政府應於契約中強制要求「保証不負債條款」（no-negative-equity guarantee），保證老人或繼承人都不用負擔超過房屋價值以外的債務。

例如，大明從55歲就開始以房養老，假設房屋現值500萬元，利息為6％，銀行考慮風險之後，願意貸款6成共300萬元，大明於95歲離世時債務總計1,000萬元，該房屋卻增值有限僅值800萬元，則大明的繼承人不須再負擔多餘的200萬元債務。

銀行應盡告知義務

銷售此項商品時，也應該嚴格要求銀行服務人員，要盡告知義務。清楚的告知老人，這項契約將使子女無產可繼承，且銀行考量日後風險貸款金額必小於房屋價值，加上還要扣掉利息和其他費用，老人辛苦存下來的房子往往只剩5折的價錢，千萬莫讓老人陷於這是「好康福利金」的錯覺。

另外，銷售契約時，服務人員應提供為客戶生涯規劃的諮詢過程，包含對老人的實際理財需求與老人的預期壽命，做一整體考量，並確認其接受以房養老的優點與缺點。這是因為老人一旦接受終生貸款以房養老，則日後想要取消這項契約，成本將十分高昂。如果沒有被充分告知，很容易引起契約糾紛，最後引起民怨。

買賣雙方 共攤房屋修繕費用

此外，因為貸款金額必然被東扣西扣而大幅少於房屋價值，某些有關雙方共同利益的費用支出，宜考慮由銀行共同負擔。例如房屋修繕和維持的費用，老人雖然是住客，但最後房屋的修繕和維持，銀行亦是受益者。每年有固定的維持房屋資產費用，應由銀行共同負擔或降低利率。

明定「借款最低比率」與「利率上限」

最後，如果這分對人民有利的定型化契約可以產生，則銀行一定會考量諸多風險，而努力降低借款比率或是提高利息上限。筆者以為，如果政府有心將以房養老當做老人福利的一部分，最重要的即是在定型化契約中明定銀行可以決定的「借款最低比率」與「負擔利率上限」，以避免銀行利用這項商品，從老人身上圖利，並可考慮補助借款比率或是利息過高的部分。

以房養老應與老人福利互補

以英國為例，雖然開放資產釋出，但另有長期照顧與老人退休福利的系統。金管會提出以房養老，雖然是一活化資產的良策，但這僅是社會保險體系的一小部分，筆者也期待，未來台灣的老人照護與福利系統將更為完善。