曾經連續7年打敗股市的REITs，年投資報酬率漲幅逾倍，頗受投資人歡迎，因此吸引許多熱錢流入。

美次級房貸影響REITs甚鉅

由於REITs市場與利率走勢、房地產景氣關聯性較強，所以當美國發生次級房貸風暴後，不動產相關產品與對利率較敏感的商品影響首當其衝。

而在投資人方面，原本累積多年的獲利，在賣壓的影響下造成回吐，導致REITs基金贖回潮大增，基金規模持續萎縮。去年全球型或歐洲型REITs基金跌幅都超過股市，成為投資人爭先恐後變現的目標。

日、澳、港房市反彈 REITs回春

原以為揮別次貸風暴肆虐，今年REITs市場便能一掃陰霾，沒想到第一季末，全球不動產市場仍舊表現不佳，就連去年表現強勁的REITs亞太市場，也出現大幅補跌的狀況，再次重創市場信心。

除了次貸風暴餘波盪漾之外，歐美資金撤離亞太市場也是一大關鍵，造成不動產基本面雖好，但股價跌勢反而最兇的異常現象。

正當市場信心跌落谷底之際，地產市場卻捎來股票回春的訊息，補跌的亞太市場觸底回升，擺脫季度跌幅2成的厄運，由領跌的澳洲市場與日本市場最先反彈，跌勢最兇的香港地產股接棒演出，過去1年平均跌2成的房地產基金終於回溫，促使REITs基金連續好幾周的表現超過股市的漲幅。

REITs能抑制通膨

看到REITs市場已漸入佳境，是否正意味著REITs基金否極泰來呢？答案應該也是憂喜參半。

憂的是，歐、美不動產景氣仍處於由盛轉衰的階段，以市場結構來看，美國次級房貸占全體房貸的比重約2成，而其中的20％才有違約的風險，且次級房貸屬於低總價的產品，按理衝擊應該有限才對，事實卻不然，次貸風暴真正的衝擊，在於由房貸拆解出來的衍生性商品，因為這些衍生性金融商品會造成房貸銀根的緊縮，使得不動產景氣更惡化，房貸違約率更高。加上金融機構如銀行或避險基金踩到房貸地雷後，雖然市場流動性問題在各國央行挹注資金下，暫時渡過難關，不過，大型金融機構資產減損的未爆彈依舊蠢蠢欲動，成為影響不動產證券市場的潛在利空。

喜的是，今年第一季底美國財報相繼公告後，對REITs市場的衝擊銳減，此舉果然帶動REITs在3月份提前展開強勁的反彈。此外，REITs市場回春還有一項利多因素，那就是全球陷入通貨膨脹的危機，而與不動產相關的REITs產品具備抗通膨的功效，據理柏資訊統計，在14種產業型基金中，除了黃金、資源類基金之外，就屬房地產基金最為抗跌，現階段許多區域的房地產已超跌，包括美國、亞洲的REITs都出現大幅折價，具有長期投資的潛力，而且REITs市場與股、債市相關度低，可以有效降低全球資產配置的風險，可說是全球資產配置不可或缺的一環。

看好亞洲不動產的4大原因

回歸到投資面，REITs市場的評價應該從基本面著手，在分析前必須分為北美、歐洲與亞太三大區塊。根據觀察，未來比較看好亞洲不動產的表現，原因在於：

◎亞洲國家的金融機構對房貸審核普遍較歐美國家嚴謹，放款也較為保守，次貸占房貸比率約5％，不像美國的20％與英國的25％，所以亞洲金融機構受次貸違約風險的衝擊遠低於歐、美國家。

◎亞洲國家在中國、印度與新興國家高度經濟成長的帶領下，今年的經濟展望遠高於歐美國家，高度GDP的成長率將帶來亞洲貨幣升值與不動產的龐大需求。

◎亞洲不動產證券市場仍處於新興階段，亞洲第一檔REITs於2001年在日本掛牌，也因歐美國家與本地資金的需求，造成亞洲不動產不動產證券市場的規模迅速擴增，此一現象與高度成熟的歐美市場相比，猶如天壤之別，甚至有不少來自於歐美的資金與企業，一方面設立亞太營運據點，另一方面則搜購良好的不動產標的包裝成REITs跨境掛牌上市，造成亞洲不動產證券市場的規模一路扶搖直上。

◎大多數亞太區國家REITs如日本、香港、美國與新加坡，年配息率均優於當地十年債的殖利率，吸引歐美退休基金等法人持續投入，尤其是法人逢低鎖定大多數籌碼之後，其中又以投資在租金趨勢向上的亞太REITs最具上漲潛力，獲利的機會與空間也比較大。

REITs基金現階段的操作策略

其次看好的區域市場是美國。儘管美國是次貸風暴的中心，但有鑑於聯準會還有降息空間，加上REITs市場折價，仍具短線投資價值；至於歐洲市場，除英國持續看淡之外，歐陸區其實乏善可陳，因為德國與法國今年經濟展望不佳，且歐洲REITs市場已發展到尾聲，沒有太大想像空間，比較有前景的都是小區塊市場，如盛產石油的奧斯陸半島、波羅的海附近的蘇俄，整體而言，歐洲區受到美國次貸的影響較小且內需經濟仍強勁，歐洲REITs今年平均收益率約有7％的水準，低於過去每年平均12％的收益率，現階段，就REITs基金操作策略來看，亞洲優先，美國次之，歐洲再觀望。

經過近半年的空頭洗禮，REITs基金每日淨值的波動不亞於股票型，其實國內的REITs基金都是股票型，在次貸風暴中又首當其衝，所以波動加劇並不意外。一般對於波動較大的股票型基金，包括REITs基金，應該是以定期定額的方式長期投資為宜，不過，這是針對無暇理財的投資人而言，如果是專業投資人還是建議以單筆介入較能掌握波段利潤。但無論是單筆介入，抑或是定期定額都要設停損點，這裡指的停損並非僅是指消極的降低損失而已，對於獲利的部份，從最高點拉回幅度如果和停損標準一樣，如15％~20％，也一樣要採取停利出場的動作，以免戰果被市場修正所吞噬。