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新聞 財經時勢
政大教授張金鶚:現在是房地產的賣點 不是買點
文/穆震宇、鄭慧菁 | 2009.08.01 (月刊)

翻開報紙廣告,曾經隨著金融海嘯的衝擊沉寂好一陣子的預售屋廣告,又開始一大版一大版的出現,電視的建案廣告也不少。不少建商說,房市最壞的情況已經過去,台股上漲、利率低、4縣市改制升格,房價又處相對低檔,加上開放陸資可買住宅,未來房價可能上漲,現在正是購屋自住或投資最好的時機。

但是台灣失業率屢創新高、所得減少,經濟基本面恐怕沒有消息面來得好,內政部建築研究所甚至預期到明(99)年第1季房地產景氣仍持續不佳。而且據統計,6月份房市確實欲振乏力。

賣瓜的總說瓜甜 消費者卻不能試吃

不過,日前在台北市發生一起預售屋糾紛,由於銷售狀況太好,建商竟認為售價過低而反悔不賣。對此,政治大學地政系教授張金鶚認為是個不良示範,雖然整起事件反應出建商預期未來房市看漲,但同樣也反應出建商的信用風險問題,他說,建商的商譽才是消費者首要注意的問題。

住展雜誌研發長倪子仁也指出,房屋交易容易衍生糾紛,尤其購買預售屋的風險更大,當建商資金出問題,房子蓋到一半就落跑的情況,往往發生在地主拿一塊地出來找營造業者蓋房子的一案建設公司。

張金鶚表示,消費者與媒體往往會參考建商與業者的看法,作為判斷房市好壞的依據,他認為,這是相當吊詭的事情,因為「賣瓜的總說瓜甜」,個別標的物的銷售狀況,無法代表整個市場的榮枯,因此消費者在接收業者發布的訊息時要冷靜思考、審慎看待,不要隨著起舞。

景氣領先指標顯示 明年第1季房地產將大幅下滑

針對近來房市利多消息不斷,張金鶚不諱言表示,消費者獲得的資訊已被嚴重扭曲,他指出,根據他最近完成的景氣調查顯示,今(98)年第1季房地產是個藍燈,代表相當低迷,甚至比上一季還下降1分,此外,景氣領先指標也顯示明年第1季房地產將大幅下滑,這些都是判斷房市多空走勢的基本面。

倪子仁表示,在房市行情看好等消息面的助長下,房價想像空間變大,不少建商在今(98)年6、7月開始調高房價,以台北縣為例,不論預售屋、新成屋,或中古屋,每坪調升幅度達3,000到5,000元,反而造成消費者觀望不前。

買或不買? 從「地區」與「口袋深度」來判斷

關於目前是不是購屋的好時機,倪子仁認為,消費者仍要從「地區」與「口袋深度」來判斷,尤其台灣北、中、南的房價價差相當大,地段好的一坪可以賣到上百萬元,地理位置較差的甚至一坪6萬元都賣不出去,不過,要注意的是,有些區域的行情是被建商炒作起來的,值不值得投資,民眾要多思考。

張金鶚提醒,公共建設的投入、廠商的資金行情呈現的都只是供給面,但需求面才是房地產市場的核心,因此,現在是房地產的買點或賣點,民眾從供給面與需求面的強弱就可做判斷。

但需求面很容易受市場消息所影響。就倪子仁的觀察,房市從329檔開始,工地的來人(出來看房子的人)增加,確實有回溫的現象,值得注意的是,金融風暴其實還沒有過去,但是隨著利多消息面出來,包括股票開始反彈,造成3、4、5月工地人潮開始陸陸續續增加,加上台北縣升格的消息,對許多消費者而言,容易出現決策判斷的錯誤。

況且,台北縣升格效應在兩年前已經發酵,預售屋賣的是期貨,價格訂在2、3年後,有很大的想像空間,加上建商比價心態,價格往往很難反應市場行情,最後還是回到需求面,看看消費者口袋到底有多深。

利率來到歷史新低 小心別賺了利差、賠了價差!

除了價格,利率也是消費者購買房子的考量因素。利率會造成民眾預期心理,從政府所推出的優惠方案,和銀行、保險公司搶攻房貸市場,不斷釋出利多,加上建商推出買房送車大禮等刺激買氣活動,讓消費者產生不買可惜的印象,這樣的想法似乎蘊含危機。

張金鶚特別提醒消費者,不要賺了利差、賠了價差!現在的低利率意味著未來的高利率,現在是相對低點,未來一定會漲,而買房子是長期投資,房貸長達10年、20年,即使現在負擔得起,未來可能負擔不起,除非能確保未來所得提昇,或者沒有失業風險。

房地產泡沫化是否歷史重演?

他回顧1990年代無殼蝸牛抗爭,台北市房地產泡沫化,相較於現在資金行情兩岸三通的階段,銀行一窩蜂跟進促銷房貸,本來市場應該看回,卻因為銀行的間接協助而造成一些不該進場的人進場,這樣的危機,令人擔心是否歷史重演。

倪子仁強調,低利率是因應金融風暴的緊急措施,買屋真正要考量的還是要回到地區交通動線、生活機能的層面。張金鶚也認為,金融機構面對現在不景氣的時候要更審慎面對,不宜過度的介入,同時提醒購屋者冷靜思考,看看長期是否負擔得起房貸,不能只看短期。

就業機會影響房市需求面

買房子是一種長期需求,不能只是聽到單一消息就立刻採取行動,舉例來說,高鐵通車前大家對附近房地產的一片看好,專家學者普遍認為是房市利多,現在看過去則是空屋一堆,在台灣類似這樣被炒作出來的失敗遺產不在少數,審慎評估個人財務狀況,是不可輕忽的投資哲學。

張金鶚表示,房地產市場的核心是需求面而不是供給面,前面所提及公共建設,或者廠商的資金行情,都是供給層面,最主要還是回歸就業機會,這也是南北落差最主要的因素;就業機會背後隱藏著每個人的所得能不能長期維持房貸支出。

特別是手頭上現金不多的年輕人,一旦買了房子就被變成屋奴,長期為了房子打工,因為手頭資金喪失足夠的流動性而不能到處去旅遊,不斷充實自己。因此,面對政府推出青年安家方案,究竟要投資房子或者投資自己,必須認真思考,也應該想想是否賺了利差賠了價差。

房市呈底部較長的 U型回溫

雖說學者認為景氣尚未到復甦的時候,然而未來在總體經濟復甦的前提下,房事將呈現U型緩慢成長。張金鶚表示,以過去長期的經驗及研究顯示,房地產是量先價行,經過三五年的時間慢慢回升,不會呈現股市強勁的V型反彈趨勢。

房市與股市的差別在於股市以投資為主,房市以消費為主,U型成長的背後隱含消費者審慎的態度,目前處於多空交戰的情況,現在被炒得火熱,明年將會開始慢慢反轉,消費者不用急於在沒有辦法支撐的情況下一頭栽進過度消費的泥淖中,造成生活負擔。

學者太悲觀 或者業者太樂觀

從學者的分析對照現在新建案推出的速度,似乎形成一種學者悲觀而業者樂觀的現象,張金鶚表示,學者有講出事實的義務,而倪子仁則表示,房市和股市相同,學者有看空的權利,業者卻沒有悲觀權利。這是個多空交戰的時代,該如何決擇,專家們語帶保留的說,現在房租還算便宜,應該有時間去等待更好的入場時機。








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