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新聞 市場動態
下半年房價鬆動雙北恐跌1~2成
文/鄭慧菁 | 2012.06.01 (月刊)

歐洲等待紓困的國家接二連三爆發,全球股債市都受到波及,民眾的投資管道愈被限縮就愈想找到出口,不能「錢」進股債市就轉戰房市,但是政府打房的手段一波接一波,從去(一○○)年六月奢侈稅上路,到降低貸款成數,雙北市房價八千萬元以上,其他地區五千萬元以上豪宅,貸款成數不得超過六成,而且沒有寬限期。

今年八月一日開始實施不動產交易實價登錄,板橋浮洲合宜住宅即將於十二月二十三日開始受理申請,而內政部又研擬修改都更條例,未來都市更新的達成率也愈來愈嚴格。

種種不利條件紛紛出籠,口袋不夠深的民眾,錢進房市真的妥當嗎?

自住買房「免驚」投資客再等等

根據營建署公布今(一○一)年第一季住宅資訊統計,全台建物買賣移轉棟數為六萬三九○七棟,較去年第四季量縮一八.五九%,亦較去年同季量縮三八.八六%,住宅家戶比,即住宅存量相對普通住戶數比例為一○八.二八%,顯示住宅存量已超過住戶數八.二八%。

政治大學地政系教授張金鶚認為,台灣房市長期供過於求,本來應該走低的房價,在資訊不對稱以及投資客刻意炒作下,始終未達合理水位,不過,如果以自住為前題的話,永遠都是進場好時機;但投資則處於相對高點。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析,台灣房市自九十二年下半年進入多頭行情至今已經第九年,所有金融商品都已經過好幾波景氣循環,唯獨房市只漲不跌,實在不太合理。

不過,信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德指出,從基本供需面分析,近幾年建商的推案量已愈來愈少,統計顯示,北台灣上半年預售屋和新成屋合計推案四三○一億元,推估全年推案量為八六○○億元,與原先推估量九八○○億元相較,大幅下修一成二。

特別是台北市中心三房的新建案相當稀有,都是以高價的豪宅為主,相對於民眾結婚、生子的自住換屋需求,並無供過於求的情形出現。

學者與業者對房市的見解各不相同,若從政府最近的打房政策分析,下半年是否為購屋的好時機?

一、房地產實價登錄 交易資訊透明化

不動產實價登錄於八月一日起正式實施,莊孟翰表示,去年底台灣住宅存量高達八一四萬二八九八戶,近年每年買賣移轉約四十萬戶,如以累積資訊占總存量一半的數量估算,至少需十年才能夠為實價課稅建立足夠的參考數據,如再將數量縮減一半,亦非五年以上時間不可。因此,實價登錄之後應還會有相當長一段時間的適應期,並非如一般預期有快速的資訊呈現。不過仍是個好的開始,未來交易資訊將更透明。

張金鶚指出,實價登錄後資訊變得更透明,能助長價格調整的效率,以往資訊不對稱投資客可獲超額利潤,在實價登錄及貸款成數難提高的情況下,資金周轉更有壓力,轉手獲利的難度更高。八月上路後,十月就可查到交易價格,大約明年初就會開始產生效果。

曾敬德分析,實價登錄能使交易市場更健康,對消費者是一大利多。而實價登錄的下一步是為了實價課稅,但近二年內實施的機會不高,民眾是否會受到實價課稅而影響買房決策並不明朗。

二、合宜住宅 數量少對市場影響不大

板橋浮洲合宜住宅佔地三萬三千坪,四千四百戶,每坪售價只有十九.五萬元,總價四二○萬元~一千五○萬元,約在當地預售房價七折以下,莊孟翰認為對無殼蝸牛而言,無疑是另一項購屋新選擇,但釋出的量並不多,對市場價格影響不大。

張金鶚亦認為,在買賣時間限制,及五~十年綁約規定的情形下,對當地的房價只會有些許影響。

曾敬德表示,就供需而言,購買這四千戶的民眾是市場原本存在的需求,在供需不變的情況下,市場價格也不會改變。而且價格對買房考量雖是必要卻非絕對,生活機能及地源性也是很重要的決定性因素,有需求的民眾不一定會轉買合宜住宅,對價格衝擊有限。

三、奢侈稅 綁約二年 交易量跌二~三成

在奢侈稅上路後購買的非自用住宅,都像被政府綁約一般,二年內銷售就會被課最高十五%的奢侈稅。

奢侈稅上路一年多,根據房仲業者調查,有二十五%的民眾認為成功、六十八%認為不成功。此外,根據稅收統計,奢侈稅開徵後中央國庫僅收到二十一億元,與財政部評估國庫一年約可收進一五○億元大相逕庭,台中市土地增值稅及契稅甚至因此減收近二十億元,台中市政府建議中央奢侈稅在北部實施就好,中南部應該排除。

張金鶚認為,奢侈稅稅收不彰,主要是國稅局不努力查稅,雖然目前房價沒有明顯下跌趨勢,但所謂「量縮價跌、量先價行」,若從交易量看來,奢侈稅是持續有效的。

曾敬德則指出,課不到稅才是成功。奢侈稅的主要目的在減緩房市交易的轉手速度,目前雙北市的交易量已減少二~三成,顯然奢侈稅已發揮應有的功效。

下半年房市開始鬆動

雖然中央政府打房卻意外的打掉了地方政府財源,也引起外界提出八月一日實價登錄後奢侈稅應同步退場的聲浪,不過房市交易速度確實降溫,有些投資客快要撐不過二年綁約期。

張金鶚斷言,房價下半年剛開始鬆動,新北市量多,投資客多,房價可能跌五~十%,豪宅跌幅更上看十五~二十%。

莊孟翰則推估,國內房市在游資多、利率低的情況下,台北市下修幅度較小,約十~十五%,其他地區下跌幅度較大,新北市可能跌二~三成,但仍應視地段而異。若以台北市預售房價平均每坪八十.三萬元,新北市三三.六萬元計算,則至少應跌至七十萬及二十五萬元才適合下手。








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